Zmiany w ustawie o ochronie praw lokatorów - co zmieniło się w grudniu 2024

Kiedy prezydent podpisywał nowelizację ustawy o ochronie praw lokatorów, specjaliści wskazywali na zmianę, której konsekwencje będą odczuwalne do grudnia 2024 roku. Przewidywania te wynikały z faktu, że nowe przepisy okazały się bardzo niekorzystne dla właścicieli mieszkań, choć ówczesne realia pandemiczne wymuszały podjęcie działań ochronnych. Obecnie wspomniana ustawa regularnie pojawia się w kontekście transakcji na rynku nieruchomości, a dział prawny rep-local wielokrotnie odwołuje się do niej podczas obsługi prowadzonych spraw. Ponadto kwestia ochrony lokatorów to temat chętnie poruszany w mediach, przyciągający uwagę każdego, kto ma jakikolwiek związek z rynkiem nieruchomości. Postanowiliśmy więc przybliżyć zagadnienie tej ustawy, szczególnie w kontekście zbliżającego się końca roku 2024. Czy grudzień faktycznie miał wyznaczać przełom w sytuacji na rynku nieruchomości? Czy ryzyko konfliktów z najemcami miało się zmniejszyć? Czy zarządzanie nieruchomościami przeznaczonymi do sprzedaży stanie się prostsze? Odpowiedzi na pytania związane z ustawą o ochronie praw lokatorów znajdziesz poniżej.

SPIS ZAWARTOŚCI ARTYKUŁU

• Rynek nieruchomości - zastój, o którym się nie mówi
• Ustawa o ochronie praw lokatorów - skąd się wziął ten przepis?
• Co nam daje ustawa o ochronie lokatorów?
• Co się zmieniało?
• Kogo to dotyczy?
• Ustawa o ochronie praw lokatorów - niekorzystne zapisy
• Masz mieszkanie ale nie możesz nim swobodnie dysponować
• Ustawa o ochronie praw lokatorów, czyli jak nie zarabiać na najmie
• Kwestia eksmisji
• Nawet jeśli droga sądowa wskaże wyjście, wszystko inne może zawieść
• Gdy wszystkie sposoby zawiodą
• Ustawa o ochronie praw lokatorów - podsumowanie

Rynek nieruchomości - zastój, o którym się nie mówi

W każdym większym mieście można znaleźć setki pustych lokali, lecz dane z początku roku ujawniły tendencje znacząco odbiegające od dotychczasowych. Dla przykładu, w styczniu 2024 roku aż 15% krakowskich mieszkań, czyli około 60 tysięcy lokali, stało niezamieszkanych. Przyczyn było dwie: rosnące ceny nieruchomości oraz ustawa o ochronie praw lokatorów. Ujmując to prościej - właściciele nieruchomości woleli nie ryzykować wynajmu, obawiając się nie tylko problemów ze strony najemców, ale również niepłacenia umówionych należności przy jednoczesnym utrudnieniu podejmowania jakichkolwiek kroków zaradczych. Co istotne, taki scenariusz nie był zaskoczeniem - przeciwnie, przewidywano go już dwa lata wcześniej.

Ustawa o ochronie praw lokatorów - skąd się wziął ten przepis?

Ustawa o ochronie praw lokatorów weszła w życie w 2001 roku z zamiarem ochrony najemców oraz uporządkowania relacji między właścicielami mieszkań a ich lokatorami. W 2022 roku, w reakcji na obostrzenia związane z pandemią, doszło do nowelizacji ustawy, przez co regulacja ta stała się wyjątkowo niekorzystna dla właścicieli lokali.

Komentatorzy specjalizujący się w polskim prawie oraz eksperci rynku nieruchomości przewidywali wówczas impas - zarówno w segmencie wynajmu, jak i w obrocie nieruchomościami, gdyż oba te obszary są ze sobą ściśle powiązane. Zdaniem części analityków taki stan miał utrzymywać się do grudnia 2024. Połowa roku 2024 była za nami. Czy z końcem roku faktycznie można było liczyć na poprawę sytuacji? Niestety, perspektywy nie napawały optymizmem.

Zapowiadane modyfikacje przepisów nie odpowiadały oczekiwaniom właścicieli nieruchomości. Ustawodawcy skupiali się na kwestiach takich jak rozliczanie przychodów z najmu czy zwiększanie obciążeń podatkowych za kolejne posiadane mieszkania - innymi słowy, jak to w przypadku legislatorów, patrzyli na rzeczywistość przez pryzmat wpływów budżetowych, nie zaś relacji społecznych kształtowanych przez ustawę o ochronie praw lokatorów.

Co nam daje ustawa o ochronie lokatorów?

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gmin oraz zmianie Kodeksu Cywilnego z czerwca 2001 roku to akt prawny regulujący zasady i formy ochrony praw najemców oraz reguły gospodarowania gminnym zasobem mieszkaniowym. Określa ona założenia i wytyczne dotyczące różnych aspektów najmu, między innymi:

• okresu wypowiedzenia umowy najmu
• wysokości kaucji zabezpieczającej
• praw i obowiązków zarówno lokatorów, jak i wynajmujących

Co się zmieniało?

Ostatnie oficjalne zmiany w ustawie, podpisane przez prezydenta RP, weszły w życie w maju 2021 roku z mocą obowiązującą od 1 stycznia 2022. Jednolity tekst ustawy ukazał się w Dzienniku Ustaw dopiero w kwietniu 2023 roku. Nowelizacja miała na celu przedłużenie do 31 grudnia 2024 roku okresu, w którym gmina jest zobowiązana zapewnić lokatorowi lokal zamienny w przypadku wypowiedzenia najmu. Jak pamiętamy, ówczesne okoliczności determinowała walka z pandemią i zgodnie z oficjalną polityką zdrowotną starano się ograniczyć ryzyko rozprzestrzeniania się zakażeń wśród osób zmuszonych do przebywania poza miejscem zamieszkania. Tymczasem twórcy przepisów kompletnie pominęli fakt, że gminy w zdecydowanej większości dysponują bardzo skromnymi zasobami mieszkaniowymi, a na przydzielenie lokalu socjalnego czeka się latami.

Kogo to dotyczy?

Ustawa o ochronie praw lokatorów obejmuje zarówno właścicieli nieruchomości, czerpiących dochody z wynajmu posiadanych lokali, jak i osoby korzystające z ofert najmu. Zgodnie z treścią ustawy, lokatorem jest najemca albo osoba użytkująca lokal na podstawie innego niż prawo własności tytułu prawnego. Z kolei za właściciela uznaje się osobę wynajmującą bądź inną osobę pozostającą z lokatorem w stosunku prawnym uprawniającym go do korzystania z lokalu.

Regulacja dotyczy również Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego oraz gmin. Zgodnie z jej zapisami wymienione organy administracji są zobowiązane do udostępniania lokali zamiennych w ramach najmu socjalnego według określonych zasad, a także do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o niskich dochodach.

Kto korzysta z ochrony? Wśród najemców - wyłącznie osoby fizyczne, lecz tylko wtedy, gdy zamieszkują dany lokal w celu zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych. Warto dodać, że przepisy dotyczące najmu okazjonalnego stosuje się jedynie w relacjach między osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości.

Ustawa o ochronie praw lokatorów - niekorzystne zapisy

Ustawa o ochronie lokatorów zawiera regulacje odnoszące się do umowy najmu mieszkania, które niestety ograniczają możliwości zarządzania własną nieruchomością. Przede wszystkim przepisy te krępują prawo właściciela do wypowiedzenia umowy najmu.

Właściciel lokalu nie może zawrzeć w umowie postanowień pozwalających na usunięcie najemcy. Dotyczy to nawet sytuacji, gdy lokator zaprzestaje regulowania czynszu. Co może zrobić w takim przypadku? Gdy najemca przestaje płacić, muszą minąć trzy pełne okresy rozliczeniowe bez żadnej wpłaty (z reguły trzy miesiące), po czym właściciel ma obowiązek pisemnie uprzedzić lokatora o zamiarze rozwiązania umowy i wyznaczyć dodatkowy miesiąc na uregulowanie zaległości.

W rezultacie dochodzi do sytuacji, w których najemcy zajmują lokal i... dokonują sporadycznych wpłat. Dlaczego? Ponieważ każda, nawet symboliczna, wpłata na rzecz właściciela resetuje "licznik zaległości" wymagany do rozpoczęcia procedury eksmisyjnej, gdyż ustawa wymaga "trzech pełnych miesięcy niepłacenia". Liczba pustostanów przywołana na początku tego artykułu dobrze obrazuje skalę tego zjawiska. Dane statystyczne gromadzone przez agencje obrotu nieruchomościami wskazują, że ponad połowa właścicieli mieszkań zetknęła się przynajmniej raz z nierzetelnym lokatorem. Na tym jednak nie koniec.

Masz mieszkanie ale nie możesz nim swobodnie dysponować

Gdy właściciel wynajmowanego lokalu pragnie sam w nim zamieszkać, okres wypowiedzenia wynosi 6 miesięcy, ale tylko pod warunkiem zapewnienia lokatorowi innego lokalu. Brak lokalu zamiennego wydłuża okres wypowiedzenia aż do trzech lat! Identyczna sytuacja zachodzi, gdy w wynajmowanym mieszkaniu chciałby zamieszkać członek rodziny właściciela. Jak nietrudno się domyślić, w skali całego kraju ustawa o ochronie praw lokatorów w połączeniu z przewlekłością postępowań sądowych powoduje zablokowanie setek spraw o eksmisję. Jeśli przepisy nie zostaną zmienione, część z tych postępowań będzie toczyć się latami.

Sprawdź inne możliwości: Kupno nieruchomości z lokatorem - Istnieją rozwiązania lepsze niż eksmisja

Ustawa o ochronie praw lokatorów, czyli jak nie zarabiać na najmie

Oczywiście, narzekania właścicieli mieszkań odnoszą się do "standardowych" umów najmu, które nie są jedynym instrumentem prawnym w obrocie nieruchomościami. W branży funkcjonują także umowy najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego. Zasady eksmisji lokatorów różnią się w obu przypadkach:

• w najmie instytucjonalnym do umowy dołącza się oświadczenie najemcy sporządzone w formie aktu notarialnego, w którym przyjmuje on do wiadomości, że po wygaśnięciu lub wypowiedzeniu umowy poddaje się dobrowolnej eksmisji i nie będzie mu przysługiwać prawo do lokalu tymczasowego ani socjalnego
• umowę najmu okazjonalnego może zawrzeć nie każdy - jak wspomniano wcześniej, ta forma jest dostępna wyłącznie w relacjach między osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej związanej z wynajmem

Przydatne informacje dla wynajmujących: Umowa najmu okazjonalnego - jak ją wypowiedzieć?

Kwestia eksmisji

Analiza powyższych informacji jasno wskazuje, że ustawa o ochronie praw lokatorów to częsty temat konsultacji właścicieli nieruchomości z działem prawnym rep-local. Sytuacje, w których lokator mimo prób polubownego rozwiązania odmawia opuszczenia mieszkania, zdarzają się coraz częściej, a pozew o eksmisję nie zawsze przynosi oczekiwany rezultat. Wielu właścicieli podejmuje jednak taką próbę. Jak wyglądają zasady skorzystania z tej drogi prawnej?

Do pozwu o eksmisję dołącza się wezwanie do zapłaty i do opuszczenia lokalu, a także umowę najmu oraz jej wypowiedzenie. Gdy lokator zajmuje mieszkanie w okolicznościach innych niż umowa najmu, wówczas w pozwie należy szczegółowo opisać całą sytuację, a do załączników dołączyć dowody uzasadniające w oczach sądu konieczność eksmisji. Argumenty te warto wcześniej skonsultować z prawnikiem - niektóre z nich mogą nie mieć odpowiedniej wagi procesowej, dlatego lepiej wszystko zweryfikować zawczasu.

Ważna informacja

Jeśli lokator posiada potwierdzenia opłat czynszowych i jest w stanie wykazać wywiązywanie się ze swoich obowiązków, sąd nie orzeknie eksmisji!

Nawet jeśli droga sądowa wskaże wyjście, wszystko inne może zawieść

Załóżmy, że udało się przygotować wszystkie dokumenty i po konsultacji z prawnikiem składamy uzasadniony okolicznościami pozew o eksmisję. Niestety, nawet pozytywne rozstrzygnięcie sądu nie gwarantuje szybkiego rozwiązania problemu. Po pierwsze, od 1 listopada do 31 marca obowiązuje okres ochronny, w trakcie którego eksmisji się nie wykonuje, z wyjątkiem szczególnych przypadków.

Ponadto w uzasadnieniu wyroku sąd z reguły nakazuje zapewnienie eksmitowanemu lokalu zastępczego. Prawo do lokalu socjalnego przysługuje następującym grupom osób:

• kobietom w ciąży,
• osobom z niepełnosprawnościami, ubezwłasnowolnionym i małoletnim wraz ze wspólnie zamieszkującym opiekunem,
• osobom obłożnie chorym,
• emerytom i rencistom spełniającym kryteria kwalifikujące do pomocy społecznej,
• osobom posiadającym status bezrobotnego,
• osobom spełniającym warunki określone uchwałą rady gminy, jeśli nie mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczasowy.

W praktyce jednak czas działa na korzyść lokatora. Zdarzają się przypadki najmu mieszkań przez kobiety ukrywające fakt ciąży. Obecność dziecka chroni jego opiekuna przed usunięciem z lokalu, a istnieją sposoby na pojawienie się małoletniego pod danym adresem. W wielu sytuacjach uzyskanie statusu osoby bezrobotnej nie stanowi większego problemu, choćby tylko na okres do najbliższego sezonu ochronnego. Jak widać, najemca niechcący opuścić lokalu ma do dyspozycji sporo narzędzi prawnych. Co wówczas?

Komornik przeprowadzi eksmisję po uzyskaniu wyroku sądowego. Jeśli jednak wykonanie wyroku uzależnione jest od przydzielenia przez gminę lokalu socjalnego, to w miastach, gdzie na takie mieszkanie oczekuje się miesiącami lub nawet latami, procedura ulega wydłużeniu, a eksmisja zostaje wstrzymana.

Sprawdź również: Kiedy komornik może zająć mieszkanie?

Gdy wszystkie sposoby zawiodą

Znaczna część najemców doskonale zna przepisy ustawy o ochronie lokatorów i celowo wykorzystuje je przeciwko właścicielom nieruchomości. Gdy wszystkie inne rozwiązania okażą się nieskuteczne, pozostaje jeszcze opcja sprzedaży mieszkania wraz z lokatorem. Firmy specjalizujące się w obrocie nieruchomościami o skomplikowanym stanie prawnym, takie jak rep-local, oferują rozwiązania na takie okoliczności, połączone z bezpłatną pomocą prawną. Zaletą tego rozwiązania jest odzyskanie kapitału zainwestowanego w lokal oraz koniec problemów z niepłacącym czy uciążliwym lokatorem. Pozwala to także uniknąć kosztów i strat czasu związanych z organizacją postępowania komorniczego i eksmisji. Po skontaktowaniu się z naszymi specjalistami pod numerem tel. +48 465 321 879 lub mailowo na kontakt@realestate.com otrzymasz bezpłatną wycenę mieszkania zajmowanego przez lokatora, a następnie w krótkim czasie dochodzi do podpisania umowy kupna-sprzedaży u notariusza. Za obsługę transakcji sprzedaży mieszkania z lokatorem nie pobieramy prowizji, podobnie jak za wsparcie naszego działu prawnego.

Dowiedz się więcej: Skup nieruchomości - czy to rzeczywiście się opłaca?

Ustawa o ochronie praw lokatorów - podsumowanie

Pandemia przeszła do historii, lecz skutki wprowadzonych wówczas ograniczeń odczuwamy w wielu dziedzinach do dziś. Jednym z nich jest nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów, która wciąż obowiązuje i - wobec braku uzasadnienia porównywalnego z tym z momentu jej podpisania przez prezydenta - stanowi dla wielu osób okazję do nadużyć. W efekcie w licznych przypadkach dochodzi do sytuacji, w których lokal mogący być korzystnie wynajęty lub sprzedany nie tylko pozostaje w dyspozycji obcej osoby, ale jeszcze generuje koszty wskutek unikania umówionych opłat.

Zdaniem ekspertów branży nieruchomości trudno było oczekiwać istotnych zmian z końcem ówczesnego roku. Choć zawsze istnieje możliwość wprowadzenia nowych przepisów lub nowelizacji istniejących, wpływających na sytuację lokatorów, z końcem grudnia 2024 rozwiązanie problemów wynikających z niekorzystnych zapisów ustawy o ochronie praw lokatorów zależało raczej od kompetencji prawników niż - jak można by oczekiwać - od zrozumienia sytuacji przez ustawodawcę.