Przeniesienie własności mieszkania przez dewelopera -- czy za opóźnienie grozi kara?

Zakup własnego mieszkania to ogromna radość dla każdego nabywcy. Niestety zdarza się, że termin przekazania lokalu zostaje znacząco przekroczony. Czy kupujący ma w takiej sytuacji prawo domagać się rekompensaty?

Jak zabezpieczyć się na wypadek opóźnienia ze strony dewelopera?

Opóźnienia w oddaniu zakupionego lokalu mogą wynikać zarówno z winy dewelopera, jak i z przyczyn od niego niezależnych. Nie oznacza to jednak, że nabywca nie może się wcześniej zabezpieczyć. Na co warto zwrócić uwagę?

Kluczowe jest zawarcie umowy deweloperskiej zawierającej wszystkie istotne informacje: termin rozpoczęcia i zakończenia budowy, datę przeniesienia prawa własności na kupującego oraz wysokość kar umownych i odsetek na wypadek naruszenia warunków umowy. To właśnie ten dokument stanowi podstawę do ewentualnego dochodzenia roszczeń.

Jaką karę zapłaci deweloper za przekroczenie terminu?

Jeżeli nabywca zawarł z deweloperem umowę z precyzyjnie określonymi terminami i doszło do ich naruszenia, przysługuje mu prawo do rekompensaty. Warto wiedzieć, że wyłączenie kar umownych z umowy jest niezgodne z prawem. Wysokość kary zależy od zapisów umownych -- najczęściej jest to określony procent wartości transakcji, choć może być również stała kwota naliczana za każdy dzień zwłoki.

Kupujący może także wyliczyć rzeczywistą szkodę wynikającą z niedotrzymania warunków umowy. W jej skład mogą wchodzić m.in.:

• Koszty kredytowe -- raty kredytowe, ubezpieczenie pomostowe
• Koszty najmu zastępczego mieszkania

Jeśli okaże się, że kara umowna nie pokrywa poniesionych strat, nabywca ma prawo ubiegać się o dodatkowe odszkodowanie.

Odszkodowanie od dewelopera -- kiedy można się o nie ubiegać?

Gdy kwota poniesionej szkody przewyższa wartość kary umownej, nabywcy przysługuje prawo do odszkodowania uzupełniającego -- pod warunkiem, że taki zapis został uwzględniony w umowie deweloperskiej.

W jakich sytuacjach można wystąpić o dodatkowe odszkodowanie? Na przykład gdy:

• Nabywca musi nadal ponosić koszty wynajmu dotychczasowego lokalu
• Wzrastają raty kredytowe z powodu opóźnienia
• Nabywca traci potencjalny dochód z najmu kupionego mieszkania

Przydatne przy zakupie: Klauzule niedozwolone w umowie kupna-sprzedaży

Czy można odstąpić od umowy deweloperskiej?

W przypadku opóźnienia w przeniesieniu własności lokalu nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej. Musi jednak wcześniej wyznaczyć deweloperowi dodatkowy termin -- nie dłuższy niż 120 dni. Jeżeli deweloper i tym razem nie dotrzyma zobowiązania, kupujący może bezkosztowo zrezygnować z umowy.

Ponadto nabywca zachowuje środki z tytułu kary umownej oraz otrzymuje zwrot wpłaconych kwot na poczet nieruchomości.

Może Cię zainteresować: Umowa kupna-sprzedaży mieszkania -- najważniejsze informacje

Opóźnienie a zwłoka dewelopera -- jaka jest różnica?

Prawo rozróżnia dwa pojęcia -- opóźnienie i zwłokę -- choć w codziennym języku bywają używane zamiennie.

Opóźnienie oznacza niedotrzymanie terminu przeniesienia własności, niezależnie od przyczyny. W takiej sytuacji nabywcy automatycznie przysługuje prawo do kary umownej, z której deweloper nie może się zwolnić.

Zwłoka zachodzi wtedy, gdy niedotrzymanie terminu wynika bezpośrednio z winy dewelopera, nawet jeśli ten tłumaczy się okolicznościami zewnętrznymi -- np. opóźnieniami urzędowymi czy niekorzystną pogodą.

Jeżeli deweloper proponuje zapis ograniczający karę umowną wyłącznie do przypadków zwłoki, należy pamiętać, że taki zapis jest niezgodny z prawem i nie powinien być akceptowany.

Podsumowanie

Zawierając umowę deweloperską, nabywca powinien zadbać o jasne zapisy dotyczące kar umownych. Tylko w przypadku ich obecności w dokumencie podpisanym przez obie strony możliwe jest skuteczne dochodzenie roszczeń za opóźnione przeniesienie własności. Jeśli masz trudności z odbiorem mieszkania od dewelopera i rozważasz sprzedaż nieruchomości obciążonej kredytem, warto skontaktować się z rep-local.

Pomocny może być ten artykuł: Jak sprzedać nieruchomość z kredytem hipotecznym?

Masz pytania dotyczące zakupu lub sprzedaży nieruchomości? Skontaktuj się z rep-local:

• tel. +48 465 321 879
• email: kontakt@realestate.com
• adres: Warszawa, Wiejska 2/3