Akt notarialny mieszkania – wszystko, co powinieneś wiedzieć

Co to jest akt notarialny mieszkania? Dlaczego odgrywa tak ważną rolę? Czy zakup mieszkania bez aktu notarialnego jest w ogóle możliwy? Jaką treść powinien zawierać ten dokument i kto go podpisuje? Jakich dokumentów wymagają przepisy do sporządzenia umowy kupna-sprzedaży? Eksperci rep-local zebrali odpowiedzi na te i inne pytania w poniższym artykule.

Spis treści

• Akt notarialny mieszkania – co to właściwie jest?
• Akt notarialny mieszkania – procedura sporządzenia i powinności notariusza
• Akt notarialny mieszkania - treść dokumentu
• Czy akt notarialny mieszkania jest zawsze potrzebny?
• Co się dzieje kiedy akt notarialny mieszkania jest już gotowy?
• Akt notarialny mieszkania – co daje konkretnie?
• Akt notarialny mieszkania a transakcja kupna-sprzedaży tego mieszkania
• Akt notarialny mieszkania – jakie dokumenty będą niezbędne do jego sporządzenia?
• Akt notarialny mieszkania – kwestia zapisów księgi wieczystej
• Akt notarialny mieszkania – prawa i powinności związane ze sprzedawaną nieruchomością
• Zaświadczenia związane ze sporządzeniem aktu notarialnego mieszkania
• Transakcja kupna-sprzedaży mieszkania – sprawa bonifikaty udzielonej na wykup mieszkania
• A co w przypadku gdy strona kupująca ma umowę kredytową?
• Akt notarialny – zapisy wymagane przepisami
• Transakcja kupna-sprzedaży nieruchomości – różnica między właścicielem a posiadaczem
• Transakcja kupna sprzedaży nieruchomości - protokoły zdawczo-odbiorcze i zabezpieczenia terminów
• Transakcja kupna sprzedaży nieruchomości – obowiązki strony kupującej
• Akt notarialny mieszkania - podsumowanie

Akt notarialny mieszkania – co to właściwie jest?

Akt notarialny to szczególna forma dokumentu urzędowego sporządzanego przez notariusza. Jego celem jest potwierdzenie dokonanej czynności prawnej oraz ochrona interesów obu stron przystępujących do transakcji. Przykładem takiej czynności prawnej jest między innymi kupno mieszkania lub innej nieruchomości.

Akt notarialny mieszkania – procedura sporządzenia i powinności notariusza

Przepisy prawa nakładają na notariusza (lub wyznaczoną przez niego osobę) obowiązek odczytania treści dokumentu na głos przed jego podpisaniem przez strony. Obecność zarówno stron czynności prawnej, jak i samego notariusza jest tu obowiązkowa. Po odczytaniu aktu notariusz ma obowiązek zapytać, czy strony (lub ich pełnomocnicy) rozumieją treść dokumentu i jego konsekwencje, a także czy sporządzony akt jest zgodny z ich wolą. Obecni mogą w tym momencie wnioskować o ponowne odczytanie wybranych fragmentów lub wszystkich załączników.

Notariusz jest ponadto zobowiązany do wyjaśnienia zapisów aktu notarialnego w sposób jasny i zrozumiały, tak aby żadna ze stron nie miała wątpliwości co do poszczególnych postanowień i ich skutków prawnych. Do jego obowiązków należy również zabezpieczenie praw i interesów wszystkich uczestników umowy — w tym osób trzecich, na które dokonywana czynność może wywierać skutki prawne.

Akt notarialny mieszkania - treść dokumentu

Akt notarialny musi mieć określoną formę oraz zawierać komplet wymaganych informacji, takich jak:

• Dokładna data sporządzenia
• Miejsce sporządzenia dokumentu
• Imię i nazwisko notariusza
• Siedziba kancelarii notarialnej
• Dane osobowe stron transakcji wraz z imionami rodziców, a w przypadku podmiotów prawnych — ich nazwy i adresy siedziby
• Dane i adresy pełnomocników lub reprezentantów działających w imieniu osób prawnych
• Oświadczenia stron z odwołaniami do dokumentów okazywanych przy akcie notarialnym
• Stwierdzenia faktów i istotnych okoliczności zachodzących w trakcie sporządzania aktu
• Potwierdzenie odczytania, przyjęcia i podpisania aktu notarialnego
• Podpisy stron (osób fizycznych lub prawnych) uczestniczących w podpisaniu aktu notarialnego
• Podpis notariusza

WAŻNA UWAGA!

Brak istotnych danych lub wymaganych informacji w dokumencie może skutkować uznaniem aktu notarialnego za nieważny!

Czy akt notarialny mieszkania jest zawsze potrzebny?

Polskie prawo wymaga zachowania formy aktu notarialnego dla szeregu czynności prawnych — bez jego sporządzenia są one nieważne. Dotyczy to przede wszystkim spraw związanych z przeniesieniem prawa własności nieruchomości oraz czynności majątkowych. Akt notarialny jest niezbędny m.in. przy:

• Sprzedaży nieruchomości
• Ustanowieniu oraz zbyciu prawa użytkowania wieczystego
• Ustanawianiu ograniczonych praw rzeczowych, np. hipoteki
• Ustanawianiu odrębnej własności lokalu
• Sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
• Ustanawianiu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w wyniku przekształcenia
• Umowach dotyczących działu spadku obejmującego nieruchomości lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
• Zbyciu spadku
• Ustanawianiu pełnomocnictw do czynności prawnych wymagających formy aktu notarialnego
• Majątkowych umowach małżeńskich
• Zrzeczeniu się dziedziczenia

Warto dodać, że notariusz ma obowiązek umieszczenia w treści aktu wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej, jeśli dokument zawiera informacje o przeniesieniu lub zrzeczeniu się prawa ujawnionego w księdze wieczystej bądź o czynności przenoszącej własność nieruchomości.

Co się dzieje kiedy akt notarialny mieszkania jest już gotowy?

Po sporządzeniu dokumentu notariusz ma obowiązek przesłać z urzędu do właściwego sądu prowadzącego księgi wieczyste — w terminie do trzech dni — wypis aktu notarialnego zawierający wniosek o wpisanie do księgi wieczystej, wraz ze stosownymi dokumentami stanowiącymi podstawę wpisu.

Na żądanie uprawnionych osób notariusz może sporządzać wypisy z aktu notarialnego. Stanowią one wierne powtórzenie oryginału i mają taką samą moc prawną. Liczba wypisów jest nieograniczona. Na końcu każdego wypisu notariusz odnotowuje, kiedy i komu go wydał, składa podpis i opatruje pieczęcią.

Zgodnie z przepisami dokumenty obejmujące czynności notarialne przechowywane są przez 10 lat od daty sporządzenia. Po upływie tego okresu notariusz przekazuje je do archiwum ksiąg wieczystych właściwego sądu rejonowego.

WAŻNA UWAGA

Na wniosek stron notariusz może sporządzić akt notarialny nawet wówczas, gdy dana czynność prawna nie wymaga tej formy. Dzieje się tak najczęściej przy przedwstępnych umowach sprzedaży nieruchomości i testamentach notarialnych — strony decydują się na tę formę jako dodatkowe zabezpieczenie swoich interesów.

Akt notarialny mieszkania – co daje konkretnie?

Akt notarialny stanowi gwarancję ochrony interesów zarówno sprzedającego, jak i kupującego. Zawiera wszystkie niezbędne elementy, a jego zapisy są formułowane zgodnie z określonymi wymogami prawnymi — w przeciwnym razie mogą zostać uznane za nieprawidłowe. Umowa sformułowana niepoprawnie może być w przyszłości unieważniona przez sąd.

Posiadanie aktu notarialnego mieszkania daje stronom konkretną ochronę: jeśli któraś z nich nie wywiąże się z zawartych postanowień, strona poszkodowana może dochodzić swoich praw na drodze sądowej i żądać realizacji zapisów umowy.

Co ważne, aktu notarialnego nie można zniszczyć ani sfałszować. Oryginał przechowuje notariusz, więc wszelkie tego typu działania są nie tylko bezprawne, ale i bezcelowe. Kopie aktu notarialnego posiadają moc oryginału, ale wyłącznie wtedy, gdy zostały wydane przez notariusza.

WAŻNA UWAGA

Notariusz może odmówić sporządzenia i podpisania aktu notarialnego, jeśli poweźmie uzasadnione podejrzenie, że jedna ze stron nie rozumie w pełni charakteru i skutków dokonywannej czynności prawnej!

Akt notarialny mieszkania a transakcja kupna-sprzedaży tego mieszkania

Na polskim rynku nieruchomości obowiązuje zasada, że wybór kancelarii notarialnej należy do kupującego. W związku z tym wszelkie koszty sporządzenia aktu notarialnego oraz związane z transakcją podatki ponosi strona nabywająca. Z doświadczenia we współpracy z wieloma kancelariami wynika, że każdy notariusz prowadzi praktykę we własnym stylu. Najlepiej sprawdza się taki, który z zaangażowaniem czyta i szczegółowo wyjaśnia wszystkie zapisy aktu — daje to pewność starannego zabezpieczenia interesów obu stron.

Akt notarialny mieszkania – jakie dokumenty będą niezbędne do jego sporządzenia?

Przygotowanie, skompletowanie i dokładna weryfikacja dokumentów niezbędnych do sporządzenia aktu notarialnego to jeden z kluczowych etapów każdej transakcji. Przy umowie kupna-sprzedaży nieruchomości jest to zazwyczaj najtrudniejsza część procesu dla obu stron.

Warto zaznaczyć, że klienci korzystający z oferty rep-local nie muszą zajmować się wszystkim samodzielnie — pomoc przy kompletowaniu dokumentacji jest integralną częścią naszej usługi. Na czym konkretnie polega wsparcie naszego specjalisty?

Przede wszystkim nasz ekspert sprawdza, jaki rodzaj prawa do lokalu będzie przedmiotem transakcji. Może to być na przykład:

• mieszkanie spółdzielcze stanowiące odrębny przedmiot własności
• spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania, czyli ograniczone prawo rzeczowe bez udziału w nieruchomości wspólnej

Rodzaj prawa do lokalu to podstawowa informacja, której oczekuje notariusz i która zostanie umieszczona w akcie notarialnym.

Jak ustalić rodzaj prawa do nieruchomości? Informację tę można znaleźć w podstawie nabycia oraz w księdze wieczystej. Notariusz sporządzający akt musi zapoznać się z obydwoma dokumentami.

Akt notarialny mieszkania – kwestia zapisów księgi wieczystej

Wszelkie nieścisłości należy wyjaśniać z wyprzedzeniem, a potencjalne problemy przewidywać zanim się pojawią. Dlatego specjalista ds. skupu nieruchomości musi dokładnie przeanalizować księgę wieczystą (jeśli została założona) i zweryfikować podstawę nabycia. W pewnych sytuacjach strony mogą dołączyć do akt dodatkowe dokumenty lub złożyć stosowne oświadczenie.

Czy każda nieruchomość musi mieć księgę wieczystą? Zasady są następujące:

• wszystkie lokale mieszkalne stanowiące odrębny przedmiot własności muszą mieć założone księgi wieczyste
• dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu księga wieczysta może, ale nie musi być założona
• obowiązek założenia księgi wieczystej powstaje w przypadku zakupu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu finansowanego kredytem

Każdy bank wymaga założenia księgi wieczystej w związku z koniecznością ustanowienia hipoteki. Hipoteka wpisywana jest do działu IV księgi wieczystej po jej założeniu.

Akt notarialny mieszkania – prawa i powinności związane ze sprzedawaną nieruchomością

Przy określaniu praw i obciążeń związanych ze sprzedawanym lokalem zarówno księga wieczysta, jak i podstawa nabycia są dokumentami niezbędnymi. Brak wiedzy w tym zakresie może prowadzić do poważnych problemów — na przykład okazać się, że w księdze wieczystej brakuje wpisów potwierdzających nabycie udziałów w nieruchomościach gruntowych, które zapewniają dojście i dojazd do budynku. W skrajnych przypadkach może dojść do nabycia mieszkania, do którego fizycznie nie ma prawa wjazdu ani wejścia.

Gdy w dziale IV lub III księgi wieczystej widnieją wpisy dotyczące obciążenia hipoteki lub służebności osobistej, sprzedający musi dostarczyć notariuszowi dodatkowe dokumenty:

• zaświadczenie z banku o przedterminowej spłacie hipoteki lub jej wykreśleniu
• oświadczenie o zrzeczeniu się służebności osobistej (jeśli uprawniona osoba żyje)
• oświadczenie o pozyskaniu dokumentów umożliwiających wyjaśnienie stanu prawnego nieruchomości (np. akt zgonu jako potwierdzenie wygaśnięcia służebności)

Zaświadczenia związane ze sporządzeniem aktu notarialnego mieszkania

Sprzedający ma obowiązek dostarczyć dokumenty umożliwiające notariuszowi uwzględnienie w akcie następujących informacji:

• stan prawny lokalu (numer KW, właściciele, podstawa nabycia)
• dane lokalu: położenie, adres, powierzchnia użytkowa, przynależne pomieszczenia (piwnica, strych, komórka, suszarnia itp.), stan techniczny, piętro i kondygnacja
• uprawnienia i obciążenia związane z lokalem

Oprócz powyższych istnieją dokumenty dodatkowe, których dostarczenie eliminuje ryzyko nieporozumień w przyszłości. Warto je przedłożyć jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego:

• zaświadczenie z ewidencji ludności potwierdzające brak zameldowanych osób trzecich
• zaświadczenie od spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej o braku zaległości w opłatach eksploatacyjnych

Transakcja kupna-sprzedaży mieszkania – sprawa bonifikaty udzielonej na wykup mieszkania

Wpis hipoteki w postaci kredytu bankowego może stanowić istotny problem dla nabywcy nieruchomości. Podobnie — zabezpieczenie urzędu miasta lub gminy z tytułu bonifikaty udzielonej na wykup mieszkania.

Dlaczego?

Zgodnie z przepisami zgoda na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej udzielona z tego tytułu może być uzyskana dopiero po upływie 5 lat od daty wykupu. Sprzedaż mieszkania przed tym terminem może wiązać się z koniecznością zwrotu bonifikaty. W pewnych okolicznościach wcześniejsza sprzedaż jest jednak możliwa.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje możliwość sprzedaży mieszkania zakupionego z gminną bonifikatą bez obowiązku jej zwrotu — pod warunkiem, że całą uzyskaną kwotę przeznaczy się na zakup nowej nieruchomości mieszkalnej.

A co w przypadku gdy strona kupująca ma umowę kredytową?

Na nabywcy nieruchomości również ciążą obowiązki dokumentacyjne. Kupujący dostarcza do kancelarii notarialnej umowę kredytową wraz z załącznikami. Umowa określa sposób i wysokość płatności, a także — kluczowy dla notariusza — termin zapłaty. Stanowi ona zbiór ustaleń mających bezpośredni wpływ na zapisy aktu notarialnego.

Akt notarialny – zapisy wymagane przepisami

Podstawowe informacje zawarte w akcie notarialnym dotyczą przede wszystkim danych stron czynności prawnej. Notariusz potrzebuje szczegółowych danych osobowych, informacji o stanie cywilnym, a także — jeśli dotyczy — o prowadzonej działalności gospodarczej. W przypadku gdy którąś ze stron reprezentuje pełnomocnik, jego ustanowienie musi potwierdzać odrębny akt notarialny.

Oprócz danych stron akt notarialny powinien zawierać możliwie dokładny opis nieruchomości, jej cenę, termin i sposób zapłaty oraz termin wydania nieruchomości kupującemu.

Transakcja kupna-sprzedaży nieruchomości – różnica między właścicielem a posiadaczem

Istnieje ważna kwestia, często mylona w potocznym rozumieniu transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości. Z chwilą podpisania aktu notarialnego kupujący staje się właścicielem nieruchomości i wszelkich towarzyszących jej praw — nie staje się jednak jej posiadaczem. Posiadaczem będzie dopiero wówczas, gdy sprzedający fizycznie przekaże mu nieruchomość.

Do czasu wydania nieruchomości wszystkie związane z nią prawa i obowiązki — w tym opłaty eksploatacyjne — ciążą na stronie sprzedającej. Przechodzą na kupującego dopiero po przekazaniu lokalu i podpisaniu stosownych protokołów zdawczo-odbiorczych.

Transakcja kupna sprzedaży nieruchomości - protokoły zdawczo-odbiorcze i zabezpieczenia terminów

Po podpisaniu protokołów zdawczo-odbiorczych dotychczasowy właściciel powinien pamiętać o rozwiązaniu umów z dostawcami mediów. Warto zadbać o dopełnienie tej formalności zgodnie z procedurą, aby uniknąć naliczania zbędnych rachunków. Nabywca nieruchomości zawiera następnie własne umowy z wybranymi przez siebie dostawcami.

Kiedy następuje przekazanie lokalu?

Zazwyczaj ma to miejsce po otrzymaniu przez sprzedającego pełnej kwoty sprzedaży. Warto zadbać o to, by akt notarialny zawierał zapisy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez obie strony — kupujący w zakresie obowiązku zapłaty, sprzedający w zakresie obowiązku wydania nieruchomości. Większość notariuszy stosuje takie klauzule z urzędu, niemniej warto zwrócić na ten punkt uwagę podczas odczytywania aktu, a następnie spokojnie przejrzeć wszystkie zapisy przed złożeniem podpisu.

Transakcja kupna sprzedaży nieruchomości – obowiązki strony kupującej

Po dokonaniu transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości na nabywcę spadają określone obowiązki:

• Rozliczenie z Urzędem Skarbowym — notariusz pobiera podatek PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych) w swojej kancelarii
• Zgłoszenie się do zarządcy nieruchomości (wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia) jako nowy właściciel
• W przypadku zakupu nieruchomości stanowiącej odrębny przedmiot własności — złożenie deklaracji podatkowej w gminie w terminie dwóch tygodni od podpisania aktu notarialnego

Akt notarialny mieszkania - podsumowanie

Jak wynika z powyższego, akt notarialny mieszkania to dokument o kluczowym znaczeniu, chroniący interesy wszystkich stron transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości. Aby wszystkie opisane wymogi zostały spełnione i nadały dokumentowi pełną ważność prawną, zarówno sprzedający, jak i kupujący muszą ściśle ze sobą współpracować i terminowo przygotować wszelką wymaganą dokumentację. Efektem jest oszczędność czasu i nerwów, a dla sprzedającego — szybsze dotarcie do upragnionej gotówki i możliwość realizacji nowych planów.