Zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego - czy przysługuje odszkodowanie?

Na wartość nieruchomości wpływa nie tylko jej stan techniczny, ale również decyzje podejmowane przez organy gminy. Poważnym problemem dla wielu właścicieli bywają zmiany wprowadzane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli okazują się one niekorzystne, właściciel może ubiegać się o odszkodowanie. Jak to zrobić i jakie są szanse na jego uzyskanie?

Czym jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Szukając nieruchomości na sprzedaż, analizujemy jej stan techniczny, otoczenie, ale także szereg dokumentów. Jednym z nich jest plan zagospodarowania przestrzennego, który określa:

• jakie inwestycje są planowane na danym terenie,
• warunki zabudowy,
• sposób zagospodarowania terenu,
• przeznaczenie danego obszaru.

To rodzaj uchwały obowiązującej na terenie gminy, w której położona jest nieruchomość. Składa się z części opisowej oraz graficznej. Opis zawiera szczegółowe informacje dotyczące wymienionych kwestii, a rysunki przedstawiają układy ulic, budynków i plany zagospodarowania. Na tym dokumencie opiera się między innymi rzeczoznawca określający wartość nieruchomości.

Warto przeczytać: Na co zwrócić uwagę przy kupnie mieszkania?

Zmiany w miejscowym planie zagospodarowania - co oznaczają dla właściciela?

Zdarza się, że plany zagospodarowania przestrzennego ulegają zmianie. Najczęściej mają na to wpływ prywatni inwestorzy, którzy zamierzają na danym terenie postawić fabryki, hale magazynowe, słupy przesyłowe czy centra handlowe. Znaczenie mogą mieć także inwestycje publiczne, jak na przykład budowa dróg.

Niestety nierzadko wprowadzone zmiany negatywnie oddziałują na wartość nieruchomości, powodując jej obniżenie. W takiej sytuacji właściciel ma prawo wystąpić o odszkodowanie do urzędu gminy. Trzeba jednak pamiętać, że szkoda musi być faktyczna i udokumentowana. Konieczne jest wskazanie, jakie konkretne straty poniesiono w związku z wprowadzonymi zmianami.

Istnieje również możliwość wykupienia nieruchomości (w całości lub części) przez gminę.

Przeczytaj: Co obniża wartość mieszkania?

Kiedy przysługuje odszkodowanie za zmiany w planie zagospodarowania?

Występując o odszkodowanie, należy wykazać, a nawet udowodnić, że poniesiono rzeczywistą szkodę w związku z działaniami, które nie były wcześniej na danym terenie planowane. Najczęstszą przyczyną starań o rekompensatę jest budowa drogi publicznej lub wzniesienie dużych obiektów w pobliżu nieruchomości. Takie inwestycje rzeczywiście mogą obniżyć jej wartość.

Nasuwa się pytanie: jakiej kwoty odszkodowania można się domagać? Przede wszystkim wysokość odszkodowania wylicza się na dzień sprzedaży nieruchomości. Ustala się wartość przed wprowadzeniem zmian w planie zagospodarowania oraz wartość po ich wprowadzeniu. Do określenia wysokości rekompensaty powoływany jest rzeczoznawca, który sporządza operat szacunkowy za opłatą około 2000 zł.

Dla Ciebie: Ile kosztuje wycena nieruchomości?

Jak uzyskać odszkodowanie za zmiany w planie zagospodarowania?

Wiedząc, że odszkodowanie jest należne, można przystąpić do procedury jego uzyskania. W pierwszej kolejności należy złożyć wniosek do urzędu gminy właściwego dla działki, na której znajduje się nieruchomość. Do wniosku trzeba dołączyć wymagane załączniki, w tym wypis z aktu notarialnego. Po pozytywnym rozpatrzeniu wniosku urząd gminy zawiera z właścicielem umowę cywilnoprawną. Wypłata przyznanego odszkodowania następuje w terminie do 6 miesięcy od daty złożenia wniosku. W razie opóźnień wnioskodawca ma prawo naliczyć ustawowe odsetki.

Co zrobić, gdy gmina nie wypłaci odszkodowania w terminie?

Jeżeli urząd gminy uchyla się od wypłaty odszkodowania, konieczne będzie skierowanie sprawy na drogę sądową. Wiąże się to z opłatą od pozwu w wysokości 5% wartości nieruchomości. Warto wcześniej podjąć próbę ugodową, ponieważ jej koszt wynosi zaledwie 300 zł, a cała procedura przebiega znacznie szybciej niż postępowanie sądowe.

Co, jeśli gmina nie miała wpływu na wprowadzone zmiany?

Może się zdarzyć, że na wprowadzone zmiany urząd gminy nie miał wpływu. Wynikają one z uwarunkowań:

• geomorfologicznych,
• geologicznych,
• hydrologicznych,
• powodzi
• czy pożarów.

W takich przypadkach nie ma możliwości skutecznego wystąpienia o odszkodowanie - wniosek zostanie z pewnością rozpatrzony negatywnie.

Zmiany w miejscowym planie zagospodarowania - podsumowanie

Zdarza się, że kupując nieruchomość, analizujemy dokumenty i wszystko wydaje się idealne. Problem pojawia się jednak, gdy gmina wprowadza zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, co nie tylko utrudnia życie, ale również obniża wartość nieruchomości. W takiej sytuacji można ubiegać się o odszkodowanie. Nie zawsze jest to jednak możliwe - istnieją przesłanki, na które gmina nie ma wpływu, jak zmiany geologiczne, pożary czy powodzie. Jeśli zmiany w planie negatywnie wpływają na możliwość zabudowy w obrębie nieruchomości, sprzedaż może być utrudniona. Szansą na odzyskanie zainwestowanych środków jest skorzystanie z usług skupu nieruchomości.

Jeśli decydujesz się na sprzedaż nieruchomości: Podatki od nieruchomości w 2023 - aktualne stawki

Kontakt: tel. +48 465 321 879, email: kontakt@realestate.com, adres: Warszawa, Wiejska 2/3