Wojna a rynek mieszkań - ceny i stawki najmu

Wojna a rynek mieszkań - ceny i stawki najmu

Kiedy kilka miesięcy temu za naszą wschodnią granicą wybuchł konflikt zbrojny, główną troską wielu Polaków było bezpieczeństwo i kondycja krajowej gospodarki. Mało kto zastanawiał się wówczas, w jaki sposób wojna odbije się na rynku nieruchomości. Dziś już wiemy, że ceny mieszkań i domów na wynajem znacząco poszybowały w górę. Jeśli doliczymy do tego opłaty czynszowe i koszty eksploatacyjne, kwoty te mogą przytłaczać przeciętnego najemcę.

Wojna a ceny nadal rosną

Wskaźniki rynku nieruchomości ulegają ciągłym zmianom, niestety w niekorzystnym kierunku - ich wzrost jest wyraźnie odczuwalny. Co konkretnie rośnie? Między innymi stopy procentowe, inflacja i raty kredytów hipotecznych, a sytuacja geopolityczna wciąż budzi niepokój. Konflikt na Ukrainie spowodował, że rynek wtórny - zarówno pod względem cen, jak i podaży - zmienił się na niekorzyść kupujących.

Ceny ofertowe i podaż mieszkań z rynku wtórnego

Każdy, kto próbował zbyć nieruchomość w 2022 roku, mógł zauważyć, że znalezienie kupca potrafiło trwać nawet kilka miesięcy. Rosnące stopy procentowe ograniczyły liczbę osób zdolnych do zakupu nieruchomości na kredyt. Może zastanawiać, dlaczego malejące zainteresowanie nie skłania sprzedających do obniżania cen. Tymczasem dane rynkowe pokazały, że już od kwietnia tamtego roku ceny ofertowe systematycznie rosły, nie wykazując tendencji do zatrzymania.

Największe wzrosty cen ofertowych odnotowano w dużych miastach, gdzie różnice sięgały nawet dwucyfrowych wartości procentowych. Przykładowo w Warszawie ceny wzrosły o 10%, w Katowicach i Poznaniu o 11%, a we Wrocławiu aż o 14%.

Zmiany w podaży najłatwiej było zaobserwować na portalach ogłoszeniowych - spadało nie tylko zainteresowanie potencjalnych kupców, ale i liczba samych ofert. W Poznaniu liczba ogłoszeń zmniejszyła się o 17%, a w Gdańsku o 16%. Mimo to ceny nie spadały, lecz nadal rosły. Niezależnie od tego, czy podaż się zwiększała, czy malała, stawki ofertowe utrzymywały się na wysokim poziomie. Kupujący wyczekiwali poprawy sytuacji, lecz sprzedający nie zamierzali obniżać swoich oczekiwań cenowych.

Taka sytuacja nie oznacza jednak, że rynek nieruchomości nie wróci do równowagi. Z pewnością tak się stanie, choć może to potrwać jeszcze kilka miesięcy. Pokazuje to jedynie, że rynek wtórny mieszkań jest bardzo inercyjny - gwałtowne zmiany pojawiają się szybko, ale ich skutki utrzymują się znacznie dłużej.

Wojna podnosi rynek najmu po pandemii

Osoby śledzące rynek nieruchomości wiedzą, że zmienił się on diametralnie w ciągu ostatnich dwóch lat. Pierwszym impulsem była pandemia, która ograniczyła aktywność inwestorów i spowodowała wyraźny spadek liczby mieszkań dostępnych na wynajem. Wynajmujący wykorzystali tę sytuację, podnosząc stawki bez obaw o brak popytu. Drugim potężnym czynnikiem okazała się wojna na Ukrainie, przez którą znalezienie mieszkania na wynajem w rozsądnej cenie stało się dla wielu osób niemal niemożliwe.

Jeszcze w kwietniu 2022 roku liczba ogłoszeń na popularnych portalach wynosiła około 19 tysięcy i systematycznie malała - mieszkania znajdowały najemców niemal natychmiast. Dla porównania, w kwietniu 2021 roku ofert było ponad 55 tysięcy, co oznacza drastyczny spadek dostępności lokali.

Jak konflikt zbrojny za naszą wschodnią granicą wpłynął na rynek najmu? Odpowiedź jest prosta - w ciągu zaledwie miesiąca od wybuchu wojny liczba ofert spadła o połowę.

Najem ratuje zakupy inwestycyjne

Od początku konfliktu na Ukrainie rynek nieruchomości ulegał ciągłym zmianom, niestety niekorzystnym dla kupujących. W pierwszych dwóch miesiącach Polacy wstrzymywali się z zakupami nieruchomości, obawiając się o przyszłość. Po tym okresie sytuacja nieco się ustabilizowała i zainteresowanie mieszkaniami powróciło.

Dlaczego więc sprzedaż mieszkań tak wyraźnie wyhamowała? Główną przyczyną były rosnące raty kredytów i stopy procentowe, a w konsekwencji - znaczący spadek zdolności kredytowej. Podwyżki stóp procentowych miały na celu ograniczenie inflacji, którą często przypisywano konfliktowi na Ukrainie, choć nie był on jej jedynym źródłem.

Już przed wybuchem wojny widoczny był spadek rentowności najmu, a ówczesne stawki czynszowe były znacznie niższe niż obecnie. Po rozpoczęciu konfliktu sytuacja uległa zmianie, choć początkowo nie tak drastycznej. Porównując marzec z majem 2022 roku, stawki najmu wzrosły średnio o kilka procent, a w największych miastach nawet o 10%.

Inwestorzy, dla których zakup mieszkań pod wynajem był dotychczas dochodowym biznesem, zaczęli się wycofywać. Rosnące czynsze, wyższe oprocentowanie kredytów i inne koszty zmniejszyły atrakcyjność takich inwestycji - i to zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. Paradoksalnie, wzrost stawek najmu uratował opłacalność zakupów inwestycyjnych, ale dotyczyło to głównie osób dysponujących gotówką na wkład własny lub niewymagających finansowania kredytowego.

Potrzebujesz szybkiej wyceny lub pomocy przy sprzedaży nieruchomości? Skontaktuj się z rep-local - tel. +48 465 321 879, email: kontakt@realestate.com, adres: Warszawa, Wiejska 2/3.