Umowa przyrzeczona - do kiedy nalezy ja zawrzec?

Przy sprzedazy nieruchomosci obu stronom zalezy na tym, aby transakcja przebiegala zgodnie z prawem i bezpiecznie. W tym celu zawieraja umowe przedwstepna, ktora poprzedza umowe wlasciwa - ta, na podstawie ktorej nastepuje przeniesienie wlasnosci nieruchomosci. Czym dokladnie jest umowa przyrzeczona? Jakie elementy powinna zawierac?

Umowa przyrzeczona - co warto o niej wiedziec

Najczesciej obydwie strony transakcji - zarowno kupujacy, jak i sprzedajacy nieruchomosc - decyduja sie na podpisanie umowy przedwstepnej w celu wzajemnego zabezpieczenia swoich interesow. To wlasnie na jej podstawie i w oparciu o zawarte w niej ustalenia podpisywana jest umowa przyrzeczona, zwana takze umowa wlasciwa. Z reguly umowe przedwstepna zawieraja osoby, ktore z roznych powodow nie moga od razu przystapic do umowy przyrzeczonej - na przyklad potrzebuja czasu na uzyskanie finansowania kredytowego. Firmy skupujace nieruchomosci nie zawsze jej wymagaja, szczegolnie gdy nabywaja nieruchomosc od reki.

Koszty umowy przyrzeczonej

Umowe przyrzeczona zawiera sie pomiedzy stronami zainteresowanymi kupnem lub sprzedaza nieruchomosci. Konieczne jest jej podpisanie w obecnosci notariusza, co wiaze sie z dodatkowymi kosztami. Najczesciej, zgodnie z wczesniejszymi ustaleniami, ponosi je nabywca, choc prawo dopuszcza podzielenie sie tym wydatkiem. Jakie koszty towarzysza zawarciu umowy przyrzeczonej?

• Oplata za sporzadzenie umowy przyrzeczonej przez notariusza
• Koszty odpisow aktu notarialnego
• Oplata za wpis nowego wlasciciela do ksiegi wieczystej
• Oplata za wpis hipoteki do ksiegi wieczystej

Czy termin zawarcia umowy przyrzeczonej jest obowiazkowy?

Przed 2003 rokiem przy zawieraniu umowy przedwstepnej nalezy bylo wskazac termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Pominiecie tego elementu skutkowalo niewaznoscia umowy. Po 2003 roku przepisy ulegly zmianie - w kodeksie cywilnym pojawil sie zapis, ze wskazanie terminu nie jest obowiazkowe. Warto jednak zadbac o to, by data ta znalazla sie w umowie przedwstepnej, gdyz ulatwi to dochodzenie swoich praw przed sadem w razie koniecznosci.

Umowa przedwstepna bez terminu zawarcia umowy przyrzeczonej - co wowczas?

Skoro przy podpisywaniu umowy przedwstepnej nie ma wymogu okreslenia terminu zawarcia umowy ostatecznej (przyrzeczonej), zdarza sie, ze strony rezygnuja z tego zapisu. Co wtedy? Kodeks cywilny precyzyjnie reguluje taka sytuacje - termin moze wyznaczyc strona uprawniona do zadania zawarcia umowy. Jezeli jednak termin zostal juz ustalony w umowie przedwstepnej, pozostaje on niezmienny.

Niezwykle istotne jest to, ze obydwie strony maja 12 miesiecy na wystapienie z zadaniem zawarcia umowy przyrzeczonej oraz przeniesienie wlasnosci w ustalonym terminie.

Przydatne w tym temacie: Przeniesienie wlasnosci mieszkania przez dewelopera - czy za niedotrzymanie terminu grozi kara?

Odpowiedni termin zawarcia umowy - czy istnieje?

W kodeksie cywilnym figuruje pojecie "odpowiedniego" terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Jaki termin mozna uznac za "odpowiedni"? Przede wszystkim przy jego wyznaczaniu nalezy pamietac, ze obydwie strony musza wyrazic na niego zgode. Jesli nie osiagniemy porozumienia z druga strona i ustalimy termin jednostronnie, nalezy miec swiadomosc, ze takie dzialanie jest niezgodne z prawem.

Umowa przyrzeczona - podsumowanie

Reasumujac, umowa przyrzeczona ma obligatoryjna forme aktu notarialnego. Nie istnieje obowiazek ustalania terminu jej zawarcia w umowie przedwstepnej, jednak dla bezpieczenstwa stron warto go okreslic z wyprzedzeniem. Termin ten powinien byc precyzyjnie sformulowany - nie musi to byc konkretna data (np. 23.11.2023), lecz moze to byc zapis w stylu "w ciagu 5 miesiecy". Umowa przyrzeczona okresla czynnosc prawna uzgodniona wczesniej w umowie przedwstepnej. Przy jej podpisywaniu kupujacy powinien wplacic pelna kwote wskazana w umowie, pomniejszona o wczesniej uiszczona zaliczke lub zadatek. Koszty zawarcia umowy obejmuja takse notarialna w pelnej wysokosci.

Przeczytaj takze: Sprzedaz mieszkania - jakie oplaty nalezy poniesc?