Umowa cywilnoprawna czy notarialna - która jest korzystniejsza?

Sprzedaż mieszkania wielu osobom wydaje się złożonym procesem. Staramy się maksymalnie zabezpieczyć prawnie, by obie strony transakcji miały pewność, że wszystko odbywa się zgodnie z przepisami. Przed zawarciem umowy kupna-sprzedaży warto podpisać umowę przedwstępną. Do dyspozycji mamy dwie formy: cywilnoprawną i notarialną. Czym się różnią i którą warto wybrać? Wyjaśniamy poniżej.

Umowa przedwstępna - czym jest i kiedy jest potrzebna?

Umowa przedwstępna to dokument, który obie strony podpisują w celu zabezpieczenia swoich interesów, gdy zawarcie właściwej umowy kupna-sprzedaży nie jest jeszcze możliwe. Aby miała moc prawną, musi zawierać kluczowe elementy, takie jak:

• Dane osobowe obu stron
• Adres i opis nieruchomości
• Ustaloną cenę transakcyjną
• Wysokość zadatku lub zaliczki
• Termin podpisania umowy przyrzeczonej
• Datę przekazania nieruchomości

Dodatkowo w umowie mogą znaleźć się zapisy dotyczące: kar umownych, warunków zapłaty, prawa do odstąpienia od umowy. Dzięki tym postanowieniom, w razie niewywiązania się jednej ze stron, druga będzie mogła pociągnąć ją do odpowiedzialności.

Umowę przedwstępną można sporządzić w dwóch formach: jako akt notarialny lub w formie cywilnoprawnej. Jeśli starasz się o kredyt hipoteczny, bank może wymagać jej okazania.

Co w sytuacji, gdy w umowie przedwstępnej nie wskazano terminu zawarcia umowy przyrzeczonej? Kodeks cywilny reguluje takie przypadki - termin wyznacza wówczas strona, której przysługuje prawo do żądania zawarcia umowy docelowej.

Umowa przedwstępna cywilnoprawna - co warto wiedzieć?

To umowa podpisywana przez obie strony bez udziału notariusza. Sporządza się ją w zwykłej formie pisemnej, co nie wiąże się z żadnymi opłatami notarialnymi. Przede wszystkim jest to rozwiązanie korzystne dla osób, które nie mają jeszcze pewności, czy dojdzie do finalizacji transakcji. W takiej sytuacji konieczne będzie jedynie wzajemne rozliczenie wpłaconych zadatków i zaliczek. W umowie cywilnoprawnej mogą znajdować się zapisy dotyczące odszkodowania - oznacza to, że w przypadku zerwania kontraktu strona odpowiedzialna poniesie koszty związane z opłatami sądowymi, skarbowymi czy sporządzeniem dokumentacji.

Umowa przedwstępna w formie notarialnej

Umowa przedwstępna notarialna różni się zasadniczo od wersji cywilnoprawnej. Kluczowa różnica to obecność notariusza przy jej podpisywaniu. Gwarantuje to zgodność dokumentu z obowiązującymi przepisami i stanowi dodatkową ochronę zarówno dla kupującego, jak i sprzedającego. Wiąże się to oczywiście z dodatkowymi kosztami wynagrodzenia notariusza, ale oferuje znacznie więcej korzyści niż zwykła forma pisemna:

• Każda ze stron może dochodzić swoich praw przed sądem, jeśli druga strona wycofa się z transakcji
• Istnieje możliwość wpisania roszczenia do księgi wieczystej
• Można umieścić w niej zapis o zabezpieczeniu w postaci zadatku

Umowa przedwstępna notarialna powinna zawierać wszystkie niezbędne dane, analogicznie do wersji cywilnoprawnej: dane stron, adres nieruchomości, cenę, termin, wysokość zadatku lub zaliczki oraz zapisy o karach umownych. Zawarcie jej nie jest bezpłatne - konieczne jest uiszczenie taksy notarialnej, której wysokość zależy od wartości nieruchomości. Dodatkowo, jeśli zdecydujemy się na wpisanie roszczenia do księgi wieczystej, opłata sądowa za taki wniosek wynosi 150 zł. Po zawarciu umowy przyrzeczonej trzeba pamiętać o wykreśleniu roszczenia z księgi, co kosztuje kolejne 75 zł. Istotną zaletą tej formy jest możliwość sądowego dochodzenia zawarcia umowy, gdy kontrahent uchyla się od jej podpisania.

Umowa przedwstępna cywilnoprawna czy notarialna - co wybrać?

Podstawowym celem umowy przedwstępnej jest zabezpieczenie interesów obu stron na drodze do podpisania umowy kupna-sprzedaży. Przy wyborze formy nie powinniśmy kierować się wyłącznie chęcią uniknięcia kosztów. Priorytetem powinno być bezpieczeństwo transakcji oraz możliwość dochodzenia roszczeń w razie niedotrzymania uzgodnionych warunków.

Przepisy nie wymagają, by umowa przedwstępna miała wyłącznie formę pisemną - teoretycznie można ją zawrzeć nawet ustnie. W praktyce jednak w razie problemów bardzo trudno będzie udowodnić, jakie warunki strony uzgodniły.

Uchylenie się od umowy przedwstępnej

Gdy jedna ze stron unika podpisania umowy przyrzeczonej, druga ma prawo żądać naprawienia poniesionej szkody. Odszkodowanie może obejmować np. koszty sporządzenia kosztorysów, wynagrodzenie pośrednika, nakłady na wykończenie lokalu czy przygotowanie umowy kredytowej.

Przedwstępna umowa sprzedaży - podsumowanie

Zawarcie umowy przedwstępnej służy ochronie interesów i zapewnieniu bezpieczeństwa transakcji obu stronom. Niezwykle ważne jest, aby dokument zawierał wszystkie niezbędne zapisy - ich brak znacząco utrudni późniejsze dochodzenie roszczeń. Osoby bez doświadczenia w zawieraniu tego typu umów mogą skorzystać z pomocy profesjonalnego skupu nieruchomości, takiego jak rep-local, który zadba o wszelkie formalności i poprowadzi cały proces sprzedaży zgodnie z obowiązującym prawem.

Potrzebujesz wsparcia przy sprzedaży nieruchomości? Skontaktuj się z rep-local: tel. +48 465 321 879, e-mail: kontakt@realestate.com, adres: Warszawa, Wiejska 2/3.