Sprzedaż nieruchomości przez osobę niepełnosprawną

Wiele poradników dotyczących skupu nieruchomości oraz profesjonalnej obsługi transakcji sprzedaży koncentruje się na stosunkowo prostych przypadkach. Tematy takie jak oddłużanie nieruchomości, sprzedaż z komornikiem czy zbycie lokalu odziedziczonego w spadku mają jasne podstawy prawne i nawet w pozornie skomplikowanych sytuacjach można je rozwiązać, znajdując właściwą wykładnię przepisów. Zupełnie inaczej przedstawia się jednak kwestia sprzedaży nieruchomości przez osobę niepełnosprawną. Niepełnosprawność to wielowymiarowe zagadnienie społeczne, które wymaga indywidualnego podejścia. Inne procedury obowiązują, gdy w kancelarii notarialnej umowę sprzedaży podpisuje osoba niewidoma lub głuchoniema, a inne kiedy stroną transakcji jest osoba z niepełnosprawnością intelektualną bądź cierpiąca na demencję. Chociaż każda sprawa, z jaką na co dzień mierzą się specjaliści rep-local, wymaga konsultacji prawnej, to w przypadkach związanych z niepełnosprawnością obsługa formalna i podejście do sprzedaży nieruchomości wymagają wyjątkowej staranności — w przeciwnym razie czynności dokonane przez notariusza mogą zostać uznane za nieważne. Jak w praktyce wygląda sprzedaż nieruchomości przez osobę z niepełnosprawnością? Jak ewoluują regulacje dotyczące osób ubezwłasnowolnionych? Czy osoba przebywająca w placówce opiekuńczej może podpisać akt notarialny? Czy opiekun prawny osoby niepełnosprawnej ma prawo sprzedać należące do niej mieszkanie? Na te pytania odpowiadamy poniżej, zaczynając od definicji niepełnosprawności i statusu prawnego osób niepełnosprawnych w Polsce.

Spis treści

• Sprzedaż nieruchomości przez osobę niepełnosprawną — definicja niepełnosprawności
• Sprzedaż nieruchomości przez osobę niepełnosprawną — klasyfikacja stopni niepełnosprawności
• Sprzedaż nieruchomości przez osobę niepełnosprawną — status prawny osoby niepełnosprawnej
• Osoba z niepełnosprawnością intelektualną posiadająca pełną zdolność do czynności prawnych
• Sprzedaż nieruchomości przez osobę niepełnosprawną — funkcja kuratora
• Sprzedaż nieruchomości przez osobę niepełnosprawną — instytucja pełnomocnika
• Sprzedaż nieruchomości przez osobę niepełnosprawną — ochrona prawna
• Osoba z niepełnosprawnością intelektualną z ograniczoną zdolnością do czynności prawnych
• Osoba z niepełnosprawnością intelektualną pozbawiona zdolności do czynności prawnych
• Sprzedaż nieruchomości przez osobę niepełnosprawną — rola opiekuna prawnego
• Sprzedaż nieruchomości przez osobę niepełnosprawną — aspekty praktyczne
• Sprzedaż nieruchomości przez osobę niepełnosprawną — wymogi czynności notarialnych
• Sprzedaż nieruchomości przez osobę niepełnosprawną — rozwiązania dopasowane do sytuacji
• Sprzedaż nieruchomości przez osobę niepełnosprawną — obowiązki notariusza
• Sprzedaż nieruchomości przez osobę niepełnosprawną — problemy związane z wiekiem
• Sprzedaż nieruchomości przez osobę niepełnosprawną — notariusz w domu opieki
• Sprzedaż nieruchomości przez osobę niepełnosprawną — procedura ubezwłasnowolnienia
• Ubezwłasnowolnienie a zbycie nieruchomości osoby ubezwłasnowolnionej
• Spadek po osobie niepełnosprawnej
• Przypadek szczególny: sprzedaż nieruchomości przez osobę chorą psychicznie
• Sprzedaż nieruchomości przez osobę niepełnosprawną — niezmienność procedury notarialnej

Sprzedaż nieruchomości przez osobę niepełnosprawną — definicja niepełnosprawności

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, za osobę niepełnosprawną uznaje się kogoś, kogo niepełnosprawność:

• została stwierdzona orzeczeniem kwalifikującym do jednego z trzech stopni niepełnosprawności: lekkiego, umiarkowanego lub znacznego,
• została potwierdzona orzeczeniem o całkowitej bądź częściowej niezdolności do pracy,
• została potwierdzona orzeczeniem o niepełnosprawności wydanym przed ukończeniem 16. roku życia.

Podstawą formalnego uznania niepełnosprawności jest orzeczenie wydane przez powiatowy lub wojewódzki zespół ds. orzekania o niepełnosprawności albo orzeczenie lekarza orzecznika ZUS.

Sprzedaż nieruchomości przez osobę niepełnosprawną — klasyfikacja stopni niepełnosprawności

• Lekki stopień niepełnosprawności dotyczy osób z naruszoną sprawnością organizmu, u których dochodzi do istotnego obniżenia zdolności do wykonywania pracy w porównaniu z osobami o pełnej sprawności i podobnych kwalifikacjach. Lekki stopień obejmuje również ograniczenia w pełnieniu ról społecznych, które mogą być kompensowane za pomocą środków ortopedycznych, technicznych lub pomocniczych.
• Umiarkowany stopień niepełnosprawności przyznawany jest osobom z naruszoną sprawnością organizmu, które są niezdolne do pracy lub mogą pracować wyłącznie w warunkach chronionych, albo potrzebują czasowej bądź częściowej pomocy innych osób w codziennym funkcjonowaniu społecznym.
• Znaczny stopień niepełnosprawności orzeka się wobec osób z naruszoną sprawnością organizmu, niezdolnych do pracy lub zdolnych jedynie w warunkach chronionych, a przy tym wymagających stałej lub długotrwałej opieki ze strony innych z powodu braku samodzielności w codziennym życiu.

Osoby posiadające orzeczenie o niepełnosprawności mogą korzystać z ulg podatkowych oraz ubezpieczeniowych, choć wielu z nich nie jest tego świadomych i nie wykorzystuje przysługujących uprawnień.

Sprzedaż nieruchomości przez osobę niepełnosprawną — status prawny osoby niepełnosprawnej

Największe wątpliwości przy sprzedaży nieruchomości należących do osób niepełnosprawnych pojawiają się wówczas, gdy stroną transakcji ma być osoba z niepełnosprawnością intelektualną. Aby wyjaśnić te kwestie, należy przyjrzeć się statusowi prawnemu takiej osoby.

Możliwość realizacji swoich praw jest dla każdego człowieka sprawą kluczową. W przypadku osób z niepełnosprawnością intelektualną mogą pojawiać się trudności w korzystaniu z przysługujących praw i wolności, jednak — zgodnie z panującym trendem w europejskim prawodawstwie — istnienie tych trudności nie oznacza utraty praw, ponieważ problemy z podejmowaniem decyzji często wynikają z braku odpowiedniego wsparcia.

Konwencja ONZ o prawach osób niepełnosprawnych, obowiązująca w Polsce od 2012 roku, jednoznacznie zabrania pozbawiania zdolności prawnej i zdolności do czynności prawnych osób z niepełnosprawnościami, a także ograniczania tych praw. Aktualne przepisy przewidują kilka wariantów oceny sytuacji prawnej osób z niepełnosprawnością — zdolność do czynności prawnych może być:

• pełna
• ograniczona (w wyniku częściowego ubezwłasnowolnienia)
• zniesiona na mocy orzeczenia o ubezwłasnowolnieniu całkowitym

| WARTOŚCI "NAJPIERW MIESZKANIE" |
| --- |
| Relacja | Mieszkanie | Decydowanie |
| Bezpieczna relacja wspierająca to przestrzeń, w której obie strony mogą wyrażać siebie i odbierać reakcje drugiej strony, służąca modelowaniu dobrych zachowań. | Mieszkanie jako prawo oznacza dostęp do samodzielnego lokalu zapewniającego prywatność i trwały tytuł prawny, bez stawiania warunków wstępnych dotyczących stanu zdrowia czy zatrudnienia. | Prawo do decydowania o własnym życiu i celach, bez narzucania decyzji przez osoby wspierające, z dbałością o budowanie sprawczości. |
| Zdrowienie | Wspieranie | Społeczność |
| Prawo do pełnego dobrostanu fizycznego, psychicznego i społecznego z docenianiem każdego kroku w stronę lepszego zdrowia i uznaniem, że pełne zdrowie jest celem, a nie warunkiem. | Dostęp do zindywidualizowanego, wielospecjalistycznego i ciągłego wsparcia adekwatnego do potrzeb i diagnozy. | Prawo do życia w społeczności lokalnej w warunkach zróżnicowania społecznego, z pełnym dostępem do usług w środowisku otwartym zamiast w instytucjach zamkniętych. |

Przyjrzyjmy się poszczególnym wariantom.

Osoba z niepełnosprawnością intelektualną posiadająca pełną zdolność do czynności prawnych

Po osiągnięciu pełnoletności osoba z niepełnosprawnością intelektualną nabywa pełną zdolność do czynności prawnych, a rodzice bądź opiekunowie tracą prawo do jej reprezentowania. Innymi słowy, rodzic z opiekuna prawnego — czyli osoby podejmującej decyzje w imieniu podopiecznego — staje się opiekunem faktycznym, który wprawdzie otacza go troską, ale nie ma uprawnień do decydowania za niego. Przepisy stanowią, że pełnoletnia osoba podejmuje decyzje samodzielnie, co nie wyklucza udzielania jej wsparcia. Prawo przewiduje dwie formy pomocy dla osób z niepełnosprawnością intelektualną mających pełną zdolność do czynności prawnych:

• Kurator dla osoby niepełnosprawnej
• Pełnomocnik

Sprzedaż nieruchomości przez osobę niepełnosprawną — funkcja kuratora

Kluczową przesłanką do powołania kuratora jest kwestia świadomości — chodzi o to, że świadome podjęcie decyzji oznacza zrozumienie jej znaczenia i konsekwencji, jakie może wywołać. Wykładnia przepisów zakłada, że osobom z niepełnosprawnością intelektualną zbyt często odmawia się prawa do podejmowania decyzji, dlatego należy dołożyć starań, by je w tym wspierać. Celem ustanowienia kuratora nie jest więc podejmowanie decyzji zamiast podopiecznego, lecz realna pomoc w prowadzeniu jego spraw. Zakres wsparcia kuratora określa sąd — zazwyczaj obejmuje on doradztwo przy czynnościach cywilnoprawnych oraz pomoc w zarządzaniu majątkiem.

Przykładowo, jeśli osoba z niepełnosprawnością chce otworzyć konto bankowe, ale obawia się, że nie w pełni zrozumie procedury, kurator może jej towarzyszyć w placówce, wyjaśnić warunki umowy i pomóc w podjęciu decyzji. Umowę z bankiem podpisuje jednak sama osoba niepełnosprawna. Zgoda kuratora na dokonanie czynności prawnej nie jest wymagana.

Sprzedaż nieruchomości przez osobę niepełnosprawną — instytucja pełnomocnika

Każdy, kto posiada pełną zdolność do czynności prawnych, może ustanowić swojego reprezentanta — dotyczy to również osób z niepełnosprawnością. Pełnomocnik dysponujący odpowiednim upoważnieniem może dokonywać czynności prawnych w imieniu swojego mocodawcy. Należy jednak podkreślić, że osoba niepełnosprawna udzielająca pełnomocnictwa nie traci zdolności do czynności prawnych i może samodzielnie dokonywać tych samych czynności, do których upoważniła pełnomocnika.

Ważna informacja

Choć sporządzenie pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego nie jest obowiązkowe, większość rodzin osób z niepełnosprawnością intelektualną wybiera właśnie takie rozwiązanie. Prawnie dokument ten ma taką samą moc jak zwykłe pełnomocnictwo sporządzone w domu, ale w praktyce urzędnicy traktują pełnomocnictwo notarialne z większym respektem i rzadziej je kwestionują.

Sprzedaż nieruchomości przez osobę niepełnosprawną — ochrona prawna

Wiele rodzin uważa, że pozostawienie pełnej zdolności do czynności prawnych osobie z niepełnosprawnością intelektualną zagraża ich interesom majątkowym. Nierzadko wnioskują więc o ubezwłasnowolnienie, nie zdając sobie sprawy, że kodeks cywilny zawiera mechanizmy chroniące słabszych członków społeczeństwa przed wykorzystaniem. Tymi mechanizmami są wady oświadczenia woli:

• Brak świadomości i swobody — Oświadczenie woli złożone przez osobę, która z jakichkolwiek przyczyn znajdowała się w stanie wyłączającym świadome lub swobodne podjęcie decyzji i wyrażenie woli, jest nieważne. Dotyczy to w szczególności chorób psychicznych, niedorozwoju umysłowego lub innych zaburzeń psychicznych, nawet przemijających.
• Błąd — Jeśli oświadczenie woli zostało złożone innej osobie, można uchylić się od jego skutków prawnych, gdy błąd został wywołany przez tę osobę (nawet bez jej winy) lub gdy wiedziała ona o błędzie bądź mogła go z łatwością zauważyć.
• Podstęp — Gdy błąd został wywołany celowo, od skutków prawnych oświadczenia można się uchylić nawet wtedy, gdy nie miał on istotnego charakteru.
• Groźba — Jeżeli oświadczenie woli złożono pod wpływem bezprawnej groźby, można uchylić się od jego skutków, gdy z okoliczności wynika, że składający mógł obawiać się niebezpieczeństwa osobistego lub majątkowego dla siebie bądź bliskich.

W przypadku braku świadomości i swobody czynność prawna zostaje unieważniona automatycznie, natomiast w pozostałych sytuacjach — dopiero po złożeniu oświadczenia o uchyleniu się od skutków wadliwego oświadczenia woli.

Osoba z niepełnosprawnością intelektualną z ograniczoną zdolnością do czynności prawnych

Ograniczenie zdolności do czynności prawnych to inaczej częściowe ubezwłasnowolnienie. Zgodnie z kodeksem cywilnym jego przesłanką może być „choroba psychiczna, niepełnosprawność intelektualna albo innego rodzaju zaburzenia psychiczne, w szczególności pijaństwo lub narkomania, jeżeli stan tej osoby nie uzasadnia ubezwłasnowolnienia całkowitego, lecz potrzebna jest pomoc do prowadzenia jej spraw". Sąd rodzinny wyznacza takiej osobie kuratora, zazwyczaj spośród najbliższej rodziny. W efekcie osoba częściowo ubezwłasnowolniona samodzielnie dokonuje czynności prawnych, ale ich ważność zależy od zgody kuratora, którego podstawowym zadaniem jest ochrona interesów majątkowych podopiecznego.

Osoba z niepełnosprawnością intelektualną pozbawiona zdolności do czynności prawnych

Trzecim wariantem jest ubezwłasnowolnienie całkowite. Jest ono zazwyczaj skutkiem choroby psychicznej, niepełnosprawności intelektualnej lub innego zaburzenia psychicznego (w tym uzależnień), powodujących, że dana osoba nie jest zdolna do kierowania swoim postępowaniem.

Należy jednak zaznaczyć, że sam stan zdrowia nie stanowi wystarczającej podstawy do ubezwłasnowolnienia — konieczne jest wykazanie związku między tym stanem a faktycznym brakiem zdolności do samodzielnego kierowania swoim postępowaniem. Nadrzędną zasadą jest dobro osoby, której dotyczy wniosek o ubezwłasnowolnienie. Oznacza to, że zarówno wnioskodawca, jak i sąd muszą najpierw zbadać, czy nie istnieją inne, mniej inwazyjne formy wsparcia, które lepiej chronią prawa osoby niepełnosprawnej.

Sprzedaż nieruchomości przez osobę niepełnosprawną — rola opiekuna prawnego

Pieczę nad osobą całkowicie ubezwłasnowolnioną sprawuje opiekun prawny ustanowiony przez sąd — najczęściej jest to członek najbliższej rodziny. Osoba całkowicie ubezwłasnowolniona nie może dokonywać żadnych czynności prawnych — w jej imieniu działa opiekun, który nie ma obowiązku konsultowania decyzji z podopiecznym i może podejmować działania wbrew jego woli.

Opiekun ponosi odpowiedzialność za szkody wynikające z niewłaściwego sprawowania opieki nad osobą ubezwłasnowolnioną i jej majątkiem. Odpowiada również za szkody wyrządzone przez podopiecznego osobom trzecim, jeśli udowodni się mu zaniedbanie obowiązków nadzorczych.

Sprzedaż nieruchomości przez osobę niepełnosprawną — aspekty praktyczne

Przejdźmy do kwestii praktycznych, czyli do sytuacji, w której osoba niepełnosprawna jest właścicielem nieruchomości i zamierza ją zbyć. Najważniejsze jest to, że przepisy umożliwiają osobom z niepełnosprawnością dokonywanie czynności notarialnych, w tym zawieranie umów kupna-sprzedaży nieruchomości. Wymaga to jednak spełnienia określonych wymogów — bez nich umowa podpisana u notariusza przez osobę niepełnosprawną będzie nieważna. Ustawa Prawo o notariacie przewiduje odpowiednie procedury na wypadek stawienia się w kancelarii osoby głuchoniemej, niewidomej, nieumiejącej pisać lub pozbawionej możliwości pisania z powodu niepełnosprawności.

Przygotowanie notariusza do obsługi osób niepełnosprawnych to jednak nie wszystko. Dział prawny rep-local regularnie spotyka się z pytaniami dotyczącymi niepełnosprawności. Klienci pytają na przykład, czy osoba niedowidząca może samodzielnie sprzedać mieszkanie albo czy podczas podpisywania umowy powinien być obecny członek rodziny pomagający w weryfikacji danych — adresu, numeru konta itp.

Sprzedaż nieruchomości przez osobę niepełnosprawną — wymogi czynności notarialnych

Artykuł 87 ustawy Prawo o notariacie precyzuje warunki przeprowadzania czynności notarialnych w nietypowych okolicznościach, w tym z udziałem osób niepełnosprawnych. Regulacja obejmuje również sytuację, gdy uczestnik czynności nie posługuje się językiem polskim, a do dokumentu nie dołączono tłumaczenia na znany mu język — wówczas notariusz powinien przetłumaczyć akt samodzielnie lub z pomocą tłumacza.

Gdy w kancelarii stawia się osoba głucha lub głuchoniema, notariusz jest zobowiązany upewnić się, że treść czynności jest jej znana i w pełni zrozumiała. W razie wątpliwości może powołać biegłego do udziału w czynnościach.

Sprzedaż nieruchomości przez osobę niepełnosprawną — rozwiązania dopasowane do sytuacji

Jeśli czynności notarialnych dokonuje osoba niewidoma, głucha, niema lub głuchoniema, na jej życzenie notariusz może zaprosić do udziału w czynnościach wskazaną osobę zaufaną. O obecności takiej osoby należy powiadomić wszystkich uczestników transakcji — np. przy sprzedaży nieruchomości podzielonej na udziały wszystkich współwłaścicieli.

Gdy klient kancelarii nie może lub nie umie pisać, stosuje się odcisk tuszowy palca. Obok odcisku złożonego na dokumencie sporządzonym przez notariusza inna osoba wpisuje imię i nazwisko osoby niezdolnej do pisania, składając przy tym swój podpis potwierdzający zgodność danych.

Oddzielnym przypadkiem są osoby posługujące się nieznanym notariuszowi alfabetem. Wówczas notariusz podejmuje czynności zmierzające do potwierdzenia, że złożony podpis rzeczywiście należy do danej osoby.

Ważna informacja

Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego z postanowienia z 21 stycznia 2011 r., ustawa Prawo o notariacie nie definiuje pojęcia „osoby niewidomej", jednak przyjmuje się, że chodzi o osoby dotknięte poważnym zaburzeniem widzenia lub utratą wzroku, niezależnie od czasu i przyczyny powstania schorzenia — obejmuje to osoby niewidome od urodzenia, inwalidów wzroku oraz osoby ociemniałe, czyli takie, które utraciły zdolność widzenia w późniejszym wieku.

Sprzedaż nieruchomości przez osobę niepełnosprawną — obowiązki notariusza

Gdy czynności w kancelarii dokonuje osoba niepełnosprawna, notariusz ma obowiązek umieszczenia na sporządzanym dokumencie stosownej wzmianki dotyczącej:

• Potwierdzenia, że treść aktu notarialnego jest znana osobie głuchej, niemej lub niewidomej
• Poinformowania wszystkich zainteresowanych o powołaniu osoby zaufanej na życzenie osoby z niepełnosprawnością
• Ewentualnej niemożności złożenia podpisu lub tuszowego odcisku palca

UWAGA: Niedopełnienie przez notariusza wymogów związanych ze sporządzeniem umowy sprzedaży, w której jedną ze stron jest osoba niepełnosprawna, może skutkować unieważnieniem umowy. Przykładem jest uchwała Sądu Najwyższego z lipca 2001 roku, zgodnie z którą testament osoby głuchej lub głuchoniemej jest nieważny, jeśli w treści dokumentu brakuje wzmianki o sprawdzeniu, że treść czynności jest znana i zrozumiała dla testatora.

Sprzedaż nieruchomości przez osobę niepełnosprawną — problemy związane z wiekiem

Oprócz niepełnosprawności dotyczącej funkcji poznawczych, dodatkowe trudności pojawiają się przy sprzedaży nieruchomości należącej do osoby z demencją.

Wiele osób wie z doświadczenia, że opieka nad seniorem to nie tylko codzienna troska o zdrowie i komfort, lecz także bariery komunikacyjne wynikające z problemów z pamięcią krótkotrwałą. Przekłada się to na utrudnienia w kontaktach z lekarzami, problemy z przyjmowaniem leków o właściwych porach, a także trudności w załatwianiu spraw urzędowych. W kontekście nieruchomości pojawia się problem z podejmowaniem decyzji. Przykładowo, osoba z demencją może być właścicielem domu, mieszkania lub działki, a sama przebywać w ośrodku opieki. Rodzina nie chce ponosić kosztów utrzymania nieruchomości. Co robić w takiej sytuacji?

Jeśli właściciel nieruchomości jest w stanie — pomimo podeszłego wieku — świadomie i samodzielnie podejmować decyzje, sprzedaż nie powinna nastręczać trudności. Można ją przeprowadzić na dwa sposoby: właściciel stawia się osobiście w kancelarii notarialnej albo jest reprezentowany przez pełnomocnika działającego na podstawie pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego.

| ### Źródła finansowania opieki nad seniorem |
| --- |
| Renta dożywotnia z Funduszu Hipotecznego |
| Fundacje i hospicja |
| Emerytura z ZUS lub KRUS, 13. emerytura |
| Świadczenia socjalne: dodatek pielęgnacyjny, zasiłek pielęgnacyjny, 500+ dla seniora, 200+ |
| NFZ i PFRON |
| Zgromadzone oszczędności seniora lub jego bliskich |
| Sprzedaż kosztowności: samochodu, biżuterii, mebli, obrazów itp. |
| Stała dobrowolna składka rodziny (dzieci, wnuków) |
| Alimenty od rodziny zasądzone przez sąd |
| Wynajem nieruchomości: pokoi, garażu, piwnicy, całego mieszkania lub domu |
| Zamiana mieszkania za dopłatą na mniejsze lub gorzej zlokalizowane |
| Sprzedaż nieruchomości: mieszkania, domu, domku letniskowego, działki, gruntów |

Sprzedaż nieruchomości przez osobę niepełnosprawną — notariusz w domu opieki

Sprzedaż nieruchomości przez osobę mieszkającą w ośrodku opiekuńczym wymaga udziału notariusza. Gdy właściciel jest dotknięty niepełnosprawnością ruchową i może się przemieszczać jedynie w ograniczonym zakresie lub z pomocą opiekuna, notariusz ma prawo dokonać czynności w miejscu stałego pobytu tej osoby — zarówno w domu prywatnym, jak i w placówce opiekuńczej. Prawo o notariacie umożliwia bowiem przeprowadzenie czynności notarialnych poza siedzibą kancelarii, gdy przemawiają za tym szczególne okoliczności lub charakter planowanych czynności.

Sytuacja komplikuje się, gdy osoba niepełnosprawna zamierzająca sprzedać nieruchomość cierpi na schorzenia uniemożliwiające podejmowanie decyzji. Obok niepełnosprawności ruchowej czy problemów z pamięcią, które można kompensować dzięki pomocy opiekuna, zdarzają się przypadki osób, które z powodu podeszłego wieku, chorób lub zaburzeń poznawczych nie są w stanie samodzielnie decydować. W takiej sytuacji sprzedaż mieszkania jest możliwa wyłącznie po przeprowadzeniu sądowej procedury ubezwłasnowolnienia.

Sprzedaż nieruchomości przez osobę niepełnosprawną — procedura ubezwłasnowolnienia

Zgodnie z kodeksem cywilnym osoba powyżej 13. roku życia może być całkowicie ubezwłasnowolniona, jeśli z powodu choroby psychicznej, niedorozwoju umysłowego lub innego zaburzenia psychicznego nie jest zdolna do kierowania swoim postępowaniem. Należy jednak podkreślić, że jedyną dopuszczalną podstawą ubezwłasnowolnienia jest dobro osoby, której wniosek dotyczy. Oznacza to konieczność udowodnienia przed sądem, że ubezwłasnowolnienie jest w pełni uzasadnione i niezbędne do zapewnienia prawidłowej opieki oraz godnych warunków życia.

Procedurę prowadzi sąd okręgowy właściwy dla miejsca zamieszkania osoby, której dotyczy postępowanie, a w razie braku miejsca zamieszkania — sąd miejsca pobytu. Wniosek o ubezwłasnowolnienie może złożyć wyłącznie krewny w linii prostej, małżonek, rodzeństwo lub przedstawiciel ustawowy.

Ubezwłasnowolnienie a zbycie nieruchomości osoby ubezwłasnowolnionej

Po orzeczeniu całkowitego ubezwłasnowolnienia przez sąd okręgowy informacja ta trafia do wydziału rodzinnego właściwego sądu rejonowego, który wyznacza opiekuna — przedstawiciela ustawowego osoby ubezwłasnowolnionej. Osoba ubezwłasnowolniona zostaje pozbawiona zdolności do czynności prawnych i nie może samodzielnie dokonywać żadnych aktów prawnych, w tym sprzedaży nieruchomości. Jednocześnie opiekun nie ma prawa samowolnie zbyć należącej do podopiecznego nieruchomości — tego rodzaju czynność przekraczająca zwykły zarząd majątkiem wymaga zgody sądu. Sąd, rozpatrując wniosek, bada, czy planowana czynność służy ochronie praw i interesów majątkowych podopiecznego, czy jest mu rzeczywiście potrzebna i korzystna. Opiekun musi wykazać, że sprzedaż jest konieczna do zapewnienia podopiecznemu właściwej opieki. Dopiero po uzyskaniu prawomocnego postanowienia sądu nieruchomość może zostać sprzedana.

Opisana procedura nie jest nadmiernie skomplikowana, ma jednak istotną wadę — jest bardzo czasochłonna. W praktyce wszystkie czynności związane z ubezwłasnowolnieniem, a następnie uzyskaniem zgody sądu na sprzedaż, mogą trwać nawet kilkanaście miesięcy.

Spadek po osobie niepełnosprawnej

Warto poruszyć kwestię testamentu osoby niepełnosprawnej, ponieważ często pojawia się pytanie, czy można rozporządzać majątkiem opisanym w testamencie jeszcze za życia testatora (spadkodawcy).

Odpowiedź jest jednoznaczna: sam fakt sporządzenia testamentu i wskazania osoby dziedziczącej nieruchomość nie daje potencjalnemu spadkobiercy żadnych uprawnień do niej. Nieruchomość pozostaje własnością spadkodawcy, który nadal żyje. Testament jest wprawdzie rozporządzeniem majątkowym, ale ponieważ dokonuje się go na wypadek śmierci, nabiera pełnej mocy dopiero z chwilą odejścia autora.

Jeśli osoba niepełnosprawna posiadająca nieruchomość nie zmieni ani nie odwoła testamentu i nie zbędzie nieruchomości za życia, wskazany spadkobierca odziedziczy ją — ale dopiero po śmierci spadkodawcy. Warto pamiętać, że sam testament nie potwierdza nabycia własności w drodze dziedziczenia — konieczne jest przeprowadzenie postępowania spadkowego. Dopiero po jego zakończeniu — u notariusza lub przed sądem — spadkobierca może rozporządzać odziedziczonym majątkiem.

Przypadek szczególny: sprzedaż nieruchomości przez osobę chorą psychicznie

Częstym pytaniem w poradach prawnych jest to, czy osoba cierpiąca na chorobę psychiczną może legalnie sprzedać swoje mieszkanie. Na tle powyższych rozważań może to budzić dodatkowe wątpliwości, jednak najistotniejsze jest zrozumienie, że choroba psychiczna sama w sobie nie pozbawia prawa do dysponowania majątkiem.

Osoby chore psychicznie zachowują prawo do podejmowania decyzji majątkowych, w tym do sprzedaży nieruchomości, nawet jeśli są objęte opieką lub kuratelą.

Jeśli osoba chora psychicznie nie jest w stanie podejmować samodzielnych decyzji, może udzielić pełnomocnictwa osobie trzeciej, która będzie ją reprezentować w procesie sprzedaży.

W przypadku kurateli — gdy osoba niepełnosprawna z powodu choroby psychicznej chce sprzedać nieruchomość — transakcja wymaga zgody kuratora, który ma obowiązek chronić jej interesy i podejmować decyzje w jej imieniu.

Sprzedaż nieruchomości przez osobę niepełnosprawną — niezmienność procedury notarialnej

Niezależnie od stanu zdrowia sprzedającego, proces sprzedaży nieruchomości przebiega według tych samych przepisów — osoba chora psychicznie musi spełnić identyczne warunki jak osoba zdrowa. Fundamentem transakcji jest umowa, której stroną może być osoba chora psychicznie, pod warunkiem że rozumie treść umowy i jej konsekwencje.

Ostatnią kwestią jest wykonalność umowy. Jeśli nieruchomość została zbyta zgodnie z przepisami, umowa jest wiążąca dla wszystkich stron — w razie naruszenia jej postanowień przez któregokolwiek sygnatariusza, druga strona może podjąć działania zmierzające do wyegzekwowania umowy. Zgodnie z polskim prawem osoba chora psychicznie może sprzedać swoją nieruchomość, o ile dopełnione zostaną wszelkie wymagane formalności, a transakcja zostanie przeprowadzona z należytą starannością i dbałością o interesy wszystkich uczestników.

Potrzebujesz pomocy w sprzedaży nieruchomości w trudnej sytuacji? Skontaktuj się z nami:

• tel. +48 465 321 879
• email: kontakt@realestate.com
• adres: Warszawa, Wiejska 2/3

Dane podane w formularzu będą przetwarzane przez rep-local w celu realizacji zgłoszenia i zgodnie z jego zakresem oraz według zasad zawartych w Polityce Prywatności.