Sprzedaż nieruchomości po powodzi

Artykuł zaktualizowano: 05.12.2025

Gospodarka działa jak system naczyń połączonych - to oczywistość nawet dla osób niezwiązanych z biznesem. Wystarczy przyjrzeć się, w jaki sposób wahania cen paliw przekładają się na koszty żywności czy usług. Wspominamy o tym, ponieważ aktualne analizy ekonomiczne dotyczące sytuacji krajowej skupiają się na dwóch głównych zagadnieniach.

Pierwsze to powódź, która nawiedziła południowo-zachodnią część Polski. Drugie - lobby deweloperskie, które pod hasłem reprezentowania interesów społecznych wywiera nacisk na rząd w sprawie wprowadzenia tanich kredytów mieszkaniowych. Jeśli takie rozwiązanie wejdzie w życie, zwiększony popyt na rynku pierwotnym doprowadzi do kolejnego skokowego wzrostu cen. Nie poprawi to jednak rzeczywistej sytuacji mieszkaniowej - jedynym beneficjentem będzie sektor deweloperski. A obie te kwestie - zarówno skutki powodzi, jak i podejście rządu do polityki mieszkaniowej - znajdą swoje odbicie na wtórnym rynku nieruchomości. W jaki sposób? Na to pytanie odpowiadamy w dalszej części tekstu.

• Sprzedaż nieruchomości po powodzi czyli w sumie nic pewnego
• Powódź w liczbach
• Kłopoty rynku pierwotnego i ich wpływ na ogólną kondycję mieszkalnictwa
• Tragiczny krajobraz po powodzi
• Zatopione nieruchomości, zatopione inwestycje
• Sprzedaż mieszkania po powodzi, czy w ogóle się opłaca
• Nieruchomości po powodzi - kondycja rynkowa w czwartym kwartale 2024 roku
• Nieruchomości popowodziowe - stan świadomości mieszkańców oraz nabywców
• Przyszłość po powodzi - dane statystyczne
• Podsumowanie i perspektywa rynkowa
• Wnioski i wskaźniki

Chcesz sprzedać mieszkanie popowodziowe?

Skontaktuj się z nami - nasz specjalista wyceni Twoją nieruchomość w 24 godziny. Zadzwoń: tel. +48 465 321 879 lub napisz: kontakt@realestate.com.

Otrzymaj wycenę

Sprzedaż nieruchomości po powodzi czyli w sumie nic pewnego

Temat powodzi jest nam szczególnie bliski, ponieważ jako profesjonaliści w rep-local działamy na terenie całego kraju, co oznacza, że w kilku lokalizacjach zarówno my, jak i nasi Klienci ponieśliśmy straty, a niektóre kierunki rozwojowe związane ze skupem mieszkań - w tym lokali zniszczonych - zostały tymczasowo wstrzymane.

Zanim przejdziemy do omawiania poszczególnych wskaźników dotyczących nieruchomości na terenach dotkniętych powodzią, musimy podkreślić, że rynek wtórny w południowo-zachodniej Polsce utracił stabilność, a warunki zmieniają się dynamicznie. Być może sytuacja unormuje się w ciągu kilku tygodni, jednak część ekspertów, których opinie pojawiają się w mediach i na forach branżowych, spodziewa się stabilizacji dopiero w kolejnym roku. Kluczowym czynnikiem są warunki atmosferyczne. Dlaczego?

Osoby zaznajomione z branżą budowlaną wiedzą, że jesienne temperatury wyznaczają swoistą granicę sezonu, za którą wiele prac budowlanych staje się znacznie trudniejsze do wykonania. Operacje osuszania podtopionych budynków, połączone z wymianą tynków i podłóg, nie będą zatem należały do najprostszych. Ponadto zasoby rynku usług budowlanych potrzebnych do readaptacji nieruchomości nie są nieograniczone, podobnie jak budżety właścicieli zniszczonych lokali. Jak jednak wspomnieliśmy, sytuacja jest niestabilna, a rynek niejednorodny.

Powódź w liczbach

Stanem klęski żywiołowej objęto 749 miejscowości, co przekłada się na 2,4 miliona osób. Część z nich musiała opuścić swoje domy i przenieść się do rodziny, znajomych albo - jeśli miała taką możliwość - wynająć na pewien czas inne lokum, w którym można przeczekać najtrudniejszy okres.

Oficjalne dane mówią o uszkodzeniu ponad 12 tys. budynków, z czego około 6 tys. to budynki gospodarcze oraz 0,7 tys. obiektów użyteczności publicznej (szkoły, urzędy, drogi i mosty). Czy oznacza to wzrost nakładów na remonty? Niekoniecznie, bo nie każdego właściciela będzie na to stać. W efekcie na rynku wtórnym pojawi się znaczna liczba nieruchomości wymagających remontu.

| Kategoria | Wartość |
| --- | --- |
| Miejscowości objęte stanem klęski żywiołowej | 749 |
| Osoby dotknięte powodzią | 2,4 mln |
| Uszkodzone budynki | Ponad 12 tys. |
| W tym budynki gospodarcze | Ok. 6 tys. |
| Obiekty użyteczności publicznej | 0,7 tys. |

Podaż przewyższy popyt, a najistotniejszym wskaźnikiem tej sytuacji będzie wydłużony czas oczekiwania na nabywców oraz presja na obniżanie cen. Ponieważ istnieje ryzyko powtórzenia klęski żywiołowej, podejście do nieruchomości na terenach popowodziowych będzie diametralnie inne niż w pozostałych regionach kraju.

Kłopoty rynku pierwotnego i ich wpływ na ogólną kondycję mieszkalnictwa

Oprócz problemów na rynku wtórnym odrębną kwestią są straty deweloperów w sytuacjach, gdy już sprzedane nieruchomości zostały zalane przed odbiorem, a także inwestycje dotknięte powodzią w trakcie realizacji. Poza stratami materialnymi dochodzi tu do sporów z firmami ubezpieczeniowymi, ponieważ ubezpieczenia od zalania i od powodzi to zupełnie różne produkty. Grupy inwestycyjne będą szukać sposobów na zrekompensowanie strat i wyjście na plus, co po części tłumaczy lobbowanie w parlamencie na rzecz tanich kredytów.

Jednocześnie istnieją obszary, gdzie nieruchomości z rynku pierwotnego nie ucierpiały w czasie powodzi. Jednak jako element lokalnej bazy mieszkaniowej poważnie naruszonej przez żywioł, znacząco podrożeją. Jak wspomniano na początku artykułu, gospodarka to system naczyń połączonych - wzrost cen w jednym segmencie odbija się zarówno na rynku wtórnym, jak i na reszcie kraju. W pierwszej kolejności rosną stawki najmu.

Ważne

Warto pamiętać, że oprócz strat materialnych dochodzi do sporów z ubezpieczycielami, gdyż ubezpieczenia od zalania i od powodzi to dwa zupełnie różne produkty. Grupy inwestycyjne będą poszukiwać dróg do zminimalizowania strat, co po części może tłumaczyć wspomniane na wstępie działania lobbystów w parlamencie.

Tragiczny krajobraz po powodzi

Wpływ powodzi na rynek nieruchomości dobrze ilustruje przykład powiatów nyskiego i prudnickiego. Prezentacje mieszkań, domów i działek przeznaczonych na sprzedaż na tym terenie praktycznie ustały.

Równocześnie biura obsługujące rynek najmu zostały niemal natychmiast po przejściu fali powodziowej zasypane telefonami od osób, które nie mogą korzystać z dotychczasowych lokali mieszkalnych i użytkowych.

Natłok zapytań o możliwość natychmiastowego wynajmu nowego lokum na co najmniej kilka miesięcy szybko winduje ceny w górę. Nie jest to szczególna wina biur pośrednictwa - po prostu osoby zainteresowane wynajmem zaczynają konkurować ze sobą, podbijając stawki.

Zatopione nieruchomości, zatopione inwestycje

Oferty sprzedaży i wynajmu nieruchomości, które zostały podtopione lub zalane, są traktowane przez pośredników jako zamrożone. Zdaniem ekspertów ich sprzedaż w ciągu najbliższych trzech lat będzie praktycznie niemożliwa - nawet tam, gdzie jeszcze niedawno cieszyły się dużym zainteresowaniem.

Równolegle obserwuje się wycofywanie ofert sprzedaży i wynajmu. Wielu właścicieli rezygnuje z transakcji, ponieważ udostępniło swoje nieruchomości ofiarom powodzi i wynajmuje je potrzebującym niemal za darmo. Innym zjawiskiem jest rosnące zainteresowanie nieruchomościami w okolicach terenów dotkniętych powodzią, które same uniknęły żywiołu.

W tej sferze inwestorzy działają szybko, gdyż to właśnie teraz jest ostatnia chwila, aby ocenić, czy dany dom lub działka ucierpiały. Ponieważ w wielu miejscach remonty już trwają, właściciele części nieruchomości będą chcieli je szybko sprzedać - a tylko teraz nie da się ukryć, że konkretny budynek doświadczył zalania.

Sprzedaż mieszkania po powodzi, czy w ogóle się opłaca

Jak wspomnieliśmy, w wielu miejscach dotkniętych kataklizmem remonty już się rozpoczęły. Trzeba jednak dodać, że są to niezwykle kosztowne przedsięwzięcia - zalanie przez falę powodziową jest nieporównywalne z każdym innym rodzajem zalania, czy to od sąsiadów, czy w wyniku awarii instalacji wodociągowych lub kanalizacyjnych.

Nieczystości organiczne, odpady przemysłowe, szkodliwe substancje chemiczne oraz towarzyszące im kolonie drobnoustrojów i insektów wymagają na ogół gruntownej renowacji. Profesjonalne osuszanie i dezynfekcja nie mogą być zazwyczaj przeprowadzone jednorazowo, a w zależności od konstrukcji budynku samo skucie tynków i zerwanie podłóg nie eliminuje pozostałości fali powodziowej osadzonych w strukturze architektonicznej.

Należy również mieć na uwadze, że jeśli w budynku wyremontowane zostanie tylko jedno mieszkanie, stan pozostałych lokali zniweluje efekt nawet najstaranniejszego remontu i najbardziej dokładnego osuszania połączonego np. z ozonowaniem. Remonty kompleksowe mają swoją cenę, a przy wysokiej inflacji nie każdy jest w stanie je sfinansować. Nawet po udanym remoncie potencjalny nabywca i tak będzie oczekiwał znacznego upustu - zazwyczaj rzędu 40 procent wartości rynkowej porównywalnej nieruchomości. Z kolei gdy na rynku z powodu powodzi pojawia się zbyt wiele nieruchomości o podobnym stanie, trudno liczyć na to, że wszystkie znajdą kupców gotowych nabyć je po niskiej cenie i remontować na własny koszt.

Ekspert radzi

Zalanie falą powodziową jest nieporównywalne z każdym innym rodzajem zalania. Nieczystości organiczne, odpady przemysłowe i szkodliwe substancje chemiczne wymagają gruntownej renowacji. Gdy budynek doświadczył zalania, kondycja pozostałych lokali zniweluje efekt nawet najstaranniejszego remontu.

Nieruchomości po powodzi - kondycja rynkowa w czwartym kwartale 2024 roku

Poza niepewną kondycją nieruchomości, które ucierpiały na skutek powodzi, potencjalni kupujący biorą na siebie również ryzyko powtórzenia się sytuacji. Tereny, przez które przeszła fala powodziowa, będą postrzegane przez pryzmat tego wydarzenia. Jak długo?

W istocie nikt nie jest w stanie tego precyzyjnie oszacować. Głównie dlatego, że eksperci nie są zgodni co do przyczyn ostatniego kataklizmu. Być może odpowiedzialny jest zwiększony opad deszczu, a może ocieplenie klimatu. Niewykluczone też, że wpływ mają postawy proekologiczne, przez które wiele dróg wodnych pozostaje nieuregulowanych, co czyni je niebezpiecznymi przy wyższych amplitudach opadów.

Trzeba brać pod uwagę, że większość ekspertów forsujących swoją hipotezę na temat przyczyn kataklizmu nigdy osobiście nie doświadczyła powodzi. Eksperci niezależni zbyt często się mylą, a ci działający na zlecenie muszą liczyć się ze stanowiskiem sponsorów. W konsekwencji kataklizm jest nie tylko tragedią tysięcy ludzi, ale też bolesnym wskaźnikiem niepewnej przyszłości.

Nieruchomości popowodziowe - stan świadomości mieszkańców oraz nabywców

Warto zauważyć, że powódź, która nawiedziła południowo-zachodnią Polskę, nie jest zjawiskiem wyjątkowym w skali globalnej. W innych krajach również dochodzi do katastrof, nierzadko o znacznie większej skali. Tajfuny, tsunami, trzęsienia ziemi i fale powodziowe co roku nawiedzają ogromne obszary naszego globu. Ich mieszkańcy w zdecydowanej większości odbudowują swoje domostwa i pozostają na zagrożonych terenach - warto o tym pamiętać, mając na uwadze, że przed powodzią można się zabezpieczyć (np. regulując biegi rzek), w odróżnieniu od trzęsień ziemi. Wróćmy jednak do sytuacji krajowej.

Rozwój technologii informacyjnych sprawił, że na rynku nieruchomości jest coraz więcej świadomych klientów. Planując zakup nieruchomości, biorą pod uwagę nie tylko ryzyko powodziowe. Zwracają także uwagę na linie wysokiego napięcia czy stacje bazowe telefonii komórkowej. W naszej praktyce zawodowej spotkaliśmy się nawet z zamówieniem ekspertyzy geologicznej, która miała potwierdzić, że wystawiony na sprzedaż dom nie jest zagrożony osuwiskiem. Nie istnieje jednak reguła mówiąca, że którekolwiek z potencjalnych zagrożeń straci na znaczeniu, jeśli cena zostanie odpowiednio obniżona.

Przyszłość po powodzi - dane statystyczne

Analizując wpływ powodzi na rynek nieruchomości, warto przyjrzeć się wynikom badań przeprowadzonych w 2016 roku po polskiej i czeskiej stronie granicy, w dorzeczu rzeki Biała Głuchołaska. Według zebranych danych powódź dotknęła 67 procent tamtejszych mieszkańców, jednak większość osób po polskiej stronie granicy (69 procent) nigdy nie podjęła próby sprawdzenia ryzyka powtórzenia kataklizmu. Zaledwie 7 procent ankietowanych zadeklarowało, że rozważa przeprowadzkę z powodu możliwości kolejnej powodzi.

Interesujące są również dane GUS z Sądecczyzny, gdzie w 2010 roku miała miejsce największa powódź w historii regionu. Zgodnie ze statystykami urzędu za lata 2010-2022 łączny wzrost średnich cen transakcyjnych metra kwadratowego mieszkań wyniósł 114 procent, podczas gdy średnia dla całego województwa małopolskiego to 75 procent. Co szczególnie warte uwagi, w 2011 roku nie odnotowano ani wyraźnego spadku cen, ani zmniejszenia liczby transakcji. Ceny metra kwadratowego na rynku wtórnym wzrosły względem 2010 roku o 6 procent, przy jednoprocentowym spadku w skali całego województwa.

| Kategoria | Wartość |
| --- | --- |
| Procent mieszkańców dorzecza Białej Głuchołaski dotkniętych powodzią | 67% |
| Procent mieszkańców, którzy nie weryfikowali ryzyka powtórzenia | 69% |
| Procent mieszkańców rozważających zmianę miejsca zamieszkania | 7% |
| Wzrost średnich cen mieszkań (Sądecczyzna 2010-2022) | 114% |
| Wzrost cen metra kwadratowego w 2011 względem 2010 | 6% |

Choć GUS nie podał w cytowanym badaniu analogicznych informacji w przekroju gmin, a mniej danych uzyskano z analiz rynku domów, powyższe statystyki wskazują, że hipotezy o potężnej i długotrwałej dekoniunkturze na lokalnych rynkach nieruchomości po powodzi mogą być nietrafione.

Podsumowanie i perspektywa rynkowa

Kataklizm powodziowy wywiera natychmiastowy i wieloaspektowy wpływ na rynek nieruchomości. Analiza wskazuje, że choć w krótkim okresie dominuje chaos rynkowy, długofalowe trendy cenowe okazują się zaskakująco odporne.

Wnioski i wskaźniki

| Segment rynku | Skutek powodzi | Prognoza długoterminowa |
| --- | --- | --- |
| Rynek wtórny (ceny) | Podaż nieruchomości do remontu przekracza popyt. Właściciele muszą liczyć się z presją na obniżkę cen (ok. 40%). | Dane historyczne (Sądecczyzna) przeczą tezie o długotrwałej dekoniunkturze - ceny wracają do trendu wzrostowego. |
| Rynek najmu | Gwałtowny wzrost popytu ze strony poszkodowanych. Prowadzi do natychmiastowego wzrostu cen i licytacji między najemcami. | Stabilizacja stawek nastąpi dopiero po zakończeniu remontów i powrocie mieszkańców do zniszczonych lokali. |
| Nieruchomości zalane | Sprzedaż jest "zamrożona" i praktycznie niemożliwa przez ok. 3 lata. Remont jest bardzo kosztowny (nieczystości, ozonowanie). | Nabywcy na stałe uwzględnią ryzyko powtórzenia klęski, ale nie zrezygnują z zakupu. |

FAQ: Sprzedaż nieruchomości po powodzi

Czy ceny nieruchomości na terenach popowodziowych spadają na stałe?

Nie. Dane historyczne (np. Sądecczyzna po 2010 r.) wskazują, że choć ceny doświadczają początkowego szoku, w dłuższej perspektywie wracają do trendu wzrostowego, a niekiedy nawet go przyspieszają.

Jak powódź wpływa na rynek najmu w dotkniętych rejonach?

Natychmiastowy wzrost popytu ze strony poszkodowanych powoduje gwałtowne windowanie cen najmu w wyniku licytacji między potencjalnymi najemcami.

Czy sprzedaż zalanego mieszkania jest możliwa od razu?

Nie. Zdaniem ekspertów oferty sprzedaży nieruchomości zalanych są "zamrożone" i ich zbycie jest praktycznie niemożliwe przez okres nawet trzech lat.

Czy brak tanich kredytów może pomóc rynkowi wtórnemu po powodzi?

W pewnym sensie tak. Brak dopłat (o które naciskają deweloperzy) zapobiega skokowemu wzrostowi cen, co mogłoby dodatkowo pogorszyć dostępność mieszkań dla osób poszkodowanych.

Jak banki reagują na zalanie nieruchomości obciążonej hipoteką?

Jeśli wartość zabezpieczenia (nieruchomości) drastycznie spadnie, bank może zażądać dodatkowego zabezpieczenia bądź przedterminowej spłaty części lub całości kredytu.