Jak sprzedać mieszkanie z hipoteką?

Bywa, że chcemy zbyć mieszkanie obciążone kredytem hipotecznym. Jest to jak najbardziej wykonalne, wymaga jednak przygotowania dodatkowych dokumentów - oprócz tych standardowo potrzebnych przy sprzedaży nieruchomości - w tym dokumentów z banku. Czym jest promesa wykreślenia hipoteki i jak przebiega cały proces?

Jak zbyć nieruchomość obciążoną hipoteką?

Nierzadko zmiana sytuacji życiowej zmusza nas do sprzedaży nieruchomości z aktywnym kredytem hipotecznym. Najczęstszymi powodami są wyjazd za granicę, rozwód lub powiększenie rodziny.

Przede wszystkim po znalezieniu potencjalnego nabywcy nieruchomości należy przystąpić do kompletowania dokumentacji. Pierwszym krokiem jest kontakt z bankiem - to on musi wystawić zaświadczenia o stanie zadłużenia oraz promesę wykreślenia hipoteki. Po ich otrzymaniu można przejść do podpisania umowy przedwstępnej z kupującym i ustalenia szczegółów. Umowa nie musi być sporządzona u notariusza - wystarczy forma pisemna pomiędzy stronami. Powinna jednak zawierać następujące elementy:

• Dane osobowe obu stron
• Adres nieruchomości i numer księgi wieczystej
• Informację o zakupie nieruchomości na kredyt
• Wysokość obciążenia kredytowego
• Zobowiązanie do przeniesienia własności na nabywcę
• Termin obowiązywania umowy
• Ustaloną cenę nieruchomości
• Kwotę zadatku
• Warunki kary umownej
• Podpisy obu stron

Jeśli chodzi o samą transakcję sprzedaży nieruchomości obciążonej kredytem, bank nie musi wyrażać zgody na jej przeprowadzenie. Trzeba jednak pamiętać, że promesa wydana przez bank ma ograniczoną ważność wynoszącą zaledwie 30 dni.

Na temat umowy przedwstępnej: Umowa cywilnoprawna czy notarialna — która jest korzystniejsza?

Promesa wykreślenia hipoteki – na czym polega?

Przygotowując się do zbycia nieruchomości, konieczne jest uzyskanie z banku dokumentu zawierającego: kwotę i termin spłaty kredytu, numer rachunku do uregulowania zobowiązania oraz promesę stanowiącą zobowiązanie banku do zwolnienia hipoteki po spłacie kredytu. Aby zyskać czas na zgromadzenie wszystkich dokumentów, warto wcześniej podpisać umowę przedwstępną z nabywcą. W takiej umowie, przy sprzedaży nieruchomości z kredytem, należy uwzględnić dwie transze płatności:

• I TRANSZA – przeznaczona wyłącznie na spłatę zaciągniętego kredytu
• II TRANSZA – trafia na konto sprzedającego

Spłata zobowiązania wobec banku jest zawsze priorytetem. Nie ma możliwości przelania całej kwoty na rachunek sprzedającego.

Sprzedaż mieszkania z kredytem – procedura krok po kroku

Proces sprzedaży nieruchomości z kredytem w zasadzie nie różni się znacząco od standardowej transakcji. Główna różnica to dodatkowe formalności bankowe. Po przygotowaniu ogłoszenia i znalezieniu zainteresowanego kupującego trzeba uczciwie poinformować go o obciążeniu hipotecznym. Do sfinalizowania transakcji konieczne jest również powiadomienie banku kredytującego. Następnie trzeba uzyskać zaświadczenie o kwocie pozostałej do spłaty, informację o procedurze wcześniejszego zamknięcia zobowiązania oraz promesę gwarantującą wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej po uregulowaniu kredytu.

Więcej na ten temat: Jak sprzedać nieruchomość z kredytem hipotecznym?

Sprzedaż mieszkania z kredytem – co dzieje się po podpisaniu aktu?

Po podpisaniu aktu notarialnego nabywca udaje się do swojego banku, który przelewa odpowiednią kwotę na spłatę naszego zadłużenia, a resztę na nasze konto. To jeszcze nie koniec formalności - konieczna jest wizyta w banku po zaświadczenie potwierdzające całkowitą spłatę zobowiązania.

Może Cię zainteresować: Umowa kupna – sprzedaży mieszkania – najważniejsze informacje

Czy sprzedaż nieruchomości z kredytem jest opłacalna?

Rzadko decyzja o zbyciu mieszkania z kredytem zapada z własnej woli. Najczęściej towarzyszą temu konkretne okoliczności:

• rozwód,
• powiększenie rodziny,
• zmiana miejsca zatrudnienia,
• emigracja zarobkowa.

Sama transakcja jest zazwyczaj opłacalna, ponieważ daje dodatkowy, często znaczący zastrzyk gotówki.

Przeczytaj też: Sprzedaż mieszkania a rozwód — kiedy można zbyć M?

Sprzedaż mieszkania z kredytem – jakie koszty trzeba ponieść?

Zbycie mieszkania z kredytem wiąże się z dodatkowymi opłatami:

• Prowizja bankowa za wcześniejszą spłatę zobowiązania
• Koszty obsługi notarialnej
• Podatek dochodowy

Czy sprzedaż nieruchomości z kredytem może napotkać przeszkody?

Sprzedaż lokalu z kredytem hipotecznym jest dopuszczalna i nie wymaga zgody banku. Zazwyczaj proces przebiega bez większych komplikacji, ale istnieją sytuacje, w których transakcja może okazać się niemożliwa:

• Kwota obciążenia kredytowego przewyższa wartość uzyskaną ze sprzedaży - mimo to kredytobiorca musi pokryć różnicę, ponieważ wierzytelność banku nie zostanie w pełni zaspokojona.
• Współwłaściciel nie wyraża zgody na sprzedaż - konieczna jest akceptacja wszystkich współwłaścicieli.
• Nieruchomość została zajęta przez komornika lub syndyka.

Kredyt w obcej walucie a promesa wykreślenia hipoteki

W przypadku kredytu hipotecznego w obcej walucie promesa jest równie niezbędna do przeprowadzenia sprzedaży. Zobowiązanie zostanie przeliczone po obowiązującym kursie walutowym. Jeśli cena uzyskana ze sprzedaży nieruchomości okaże się niższa od kwoty zadłużenia, sprzedający będzie zmuszony dopłacić różnicę.

Sprzedaż mieszkania z hipoteką — kluczowe informacje

Zbycie nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym jest możliwe, o ile wszyscy współwłaściciele wyrażą na to zgodę. Bank nie musi formalnie zgadzać się na sprzedaż, ale musi wydać niezbędne dokumenty: zaświadczenie o stanie i wysokości zadłużenia oraz promesę wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. Przy sprzedaży mieszkania w pierwszej kolejności regulowane jest zobowiązanie wobec banku, a dopiero potem pozostała kwota trafia do sprzedającego. Gdy kredyt hipoteczny zaciągnięty był w obcej walucie, transakcja może okazać się mniej korzystna finansowo. W takiej sytuacji warto rozważyć skorzystanie z usług skupu nieruchomości, który pomoże w skompletowaniu dokumentacji i zapewni sprawne przeprowadzenie transakcji.

Potrzebujesz pomocy przy sprzedaży mieszkania z hipoteką? Skontaktuj się z rep-local - tel. +48 465 321 879, email: kontakt@realestate.com, adres: Warszawa, Wiejska 2/3.