Sprzedaż mieszkania -- jakie opłaty trzeba ponieść?

Planując sprzedaż lub kupno mieszkania, warto z wyprzedzeniem poznać koszty towarzyszące transakcji. Niedopilnowanie formalności finansowych -- niezależnie od tego, czy jesteś nabywcą, czy zbywcą -- może prowadzić do kosztownych błędów. Poniżej omawiamy najistotniejsze opłaty: notarialne, sądowe i podatkowe.

Nie wiesz, ile warta jest Twoja nieruchomość? Skontaktuj się z nami -- nasz ekspert przygotuje wycenę w ciągu 24 godzin.

• tel. +48 465 321 879
• e-mail: kontakt@realestate.com

Koszty towarzyszące transakcjom na rynku mieszkaniowym

Do najczęściej występujących opłat przy kupnie lub sprzedaży mieszkania należą:

• Taksa notarialna -- wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu sprzedaży
• Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) -- dotyczy wyłącznie rynku wtórnego i wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości
• Opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej -- 200 zł
• Opłaty za wypisy aktu notarialnego -- ok. 7 zł za stronę
• Wniosek o wpis do księgi wieczystej -- koszt zazwyczaj wliczony w honorarium notariusza

Mogą pojawić się też dodatkowe wydatki:

• zaświadczenie o braku osób zameldowanych,
• opłata za wcześniejszą spłatę kredytu,
• koszty pośrednika lub doradcy podatkowego.

Kupno mieszkania -- koszty po stronie kupującego

Na kupującym spoczywa obowiązek uiszczenia taksy notarialnej oraz opłat związanych z wpisem do księgi wieczystej i odpisem aktu notarialnego. Jeśli transakcja odbywa się za pośrednictwem biura nieruchomości, kupujący zobowiązany jest też do zapłaty prowizji, która zwykle wynosi od 2% + 23% VAT (od kwoty prowizji). Z tego powodu wielu kupujących poszukuje ofert bezpośrednich. Dodatkowo po stronie nabywcy leży podatek od czynności cywilnoprawnych oraz koszty ubezpieczenia.

Przy zakupie na rynku wtórnym pojawiają się dodatkowe opłaty:

• Wpis prawa własności do księgi wieczystej
• Wpis hipoteki do księgi wieczystej
• Ubezpieczenie nieruchomości
• PCC za ustanowienie hipoteki
• Prowizja za udzielenie kredytu

Mimo licznych formalności i towarzyszących im kosztów, zakup nieruchomości wciąż pozostaje jedną z najlepszych form inwestycji.

W dużych miastach takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław łączne koszty notarialne i prowizje mogą być wyższe o kilkanaście procent w porównaniu z mniejszymi miejscowościami.

Sprzedaż mieszkania -- koszty po stronie sprzedającego

Sprzedający musi zazwyczaj uiścić podatek od sprzedaży nieruchomości. Nie w każdym przypadku jest on jednak wymagany -- zależy to od terminu sprzedaży i przeznaczenia uzyskanych środków. Kwestie rozliczenia i ewentualnych zwolnień podatkowych szczegółowo omawiamy w poradniku dotyczącym rozliczenia sprzedaży mieszkania z Urzędem Skarbowym.

Jeśli mieszkanie zostało odziedziczone, warto zapoznać się z zasadami dotyczącymi sprzedaży nieruchomości ze spadku, ponieważ koszty mogą się różnić. W praktyce zdarza się, że obie strony transakcji dzielą się opłatami po równo -- jest to jednak kwestia indywidualnych ustaleń, a nie wymóg prawny.

Koszty notarialne przy sprzedaży mieszkania

Udział notariusza jest niezbędny przy każdej sprzedaży nieruchomości. Taksa notarialna musi być zgodna z rozporządzeniem Ministerstwa Sprawiedliwości, które określa jej maksymalne stawki w zależności od wartości nieruchomości. Do taksy doliczany jest podatek VAT w wysokości 23%.

Przy podpisaniu aktu notarialnego pojawiają się również drobne, lecz obowiązkowe opłaty. Za wypisy, wyciągi lub odpisy z aktu notarialnego zapłacisz ok. 7 zł za stronę. Do tego dochodzi 200 zł opłaty sądowej za wpis do księgi wieczystej. Choć poszczególne kwoty wydają się niewielkie, przy obszernych aktach i kilku egzemplarzach mogą łącznie zwiększyć koszt transakcji nawet o kilkaset złotych.

Podatek od czynności cywilnoprawnych

Poza taksą notarialną konieczne jest opłacenie podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Notariusz pobiera ten podatek oraz opłaty sądowe i przekazuje je na rachunek Urzędu Skarbowego w imieniu stron transakcji. Dopiero po ich uiszczeniu notariusz sporządza akt notarialny.

Stawka PCC wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości, czyli kwoty, za jaką mieszkanie faktycznie zostało sprzedane.

Podatek PCC płaci się wyłącznie przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego (od osoby prywatnej). Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje.

Kto płaci podatek od sprzedaży nieruchomości?

W przypadku rynku pierwotnego (zakup od dewelopera) kupujący nie płaci podatku od sprzedaży, ponieważ transakcja objęta jest podatkiem VAT wliczonym w cenę.

Podatek od sprzedaży nieruchomości dotyczy osób prywatnych zbywających mieszkanie lub dom na rynku wtórnym, najczęściej przed upływem 5 lat od nabycia. W takiej sytuacji to sprzedający jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego (PIT-39).

Jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości?

Obowiązek zapłaty podatku od sprzedaży mieszkania nie jest bezwarunkowy. Zwolnienie przysługuje m.in. wtedy, gdy sprzedaż następuje po upływie 5 lat od nabycia, albo gdy uzyskane środki zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe.

Szczegółowe zasady i terminy rozliczenia opisujemy w osobnym poradniku poświęconym rozliczeniu sprzedaży mieszkania z Urzędem Skarbowym -- znajdziesz tam informacje o zwolnieniach podatkowych oraz uldze mieszkaniowej.

Podsumowanie

Wielu sprzedających sądzi, że podpisanie umowy i przekazanie kluczy zamyka transakcję. To błędne przekonanie -- po sprzedaży pozostaje szereg formalności, których zaniedbanie może prowadzić do nieprzyjemnych konsekwencji.

| Rodzaj opłaty | Kto płaci | Wysokość opłaty | Uwagi |
| --- | --- | --- | --- |
| Taksa notarialna | Kupujący lub sprzedający (ustalenia stron) | do kilku tys. zł + VAT | zależy od wartości nieruchomości |
| PCC | Kupujący | 2% wartości nieruchomości | tylko rynek wtórny |
| PIT-39 | Sprzedający | 19% zysku | jeśli sprzedaż przed upływem 5 lat |
| Wpis do KW | Kupujący | 200 zł | opłata sądowa |
| Wypisy aktu | Obie strony | ok. 7 zł/strona | zależy od liczby egzemplarzy |

FAQ: Opłaty przy sprzedaży mieszkania

Czy sprzedający płaci podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)?

Nie. PCC płaci kupujący. Sprzedający ponosi jedynie ewentualny podatek dochodowy (PIT-39), jeśli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat od nabycia.

Czy trzeba płacić podatek, jeśli mieszkanie sprzedano ze stratą?

Nie. Podatek naliczany jest od dochodu, czyli zysku ze sprzedaży. Jeśli cena sprzedaży jest niższa od ceny zakupu lub koszty przewyższają przychód, podatek nie jest należny. Mimo to konieczne jest złożenie deklaracji PIT-39.

Czy prowizja biura nieruchomości jest obowiązkowa?

Wysokość i obowiązek zapłaty prowizji wynikają wyłącznie z umowy pośrednictwa. Strony mogą ustalić, że koszt prowizji dzielą między siebie lub w całości pokrywa go kupujący.

Czy za wpis do księgi wieczystej płaci się przy każdej sprzedaży?

Tak. Każda zmiana właściciela wymaga aktualizacji księgi wieczystej. Opłata sądowa wynosi 200 zł i pobierana jest przez notariusza przy podpisywaniu aktu.

Czy sprzedaż mieszkania wiąże się z dodatkowymi opłatami administracyjnymi?

Zazwyczaj tak -- należy doliczyć opłaty za zaświadczenia (np. o braku zameldowanych osób, niezaleganiu z czynszem, podatku od nieruchomości czy mediach). Każdy taki dokument kosztuje od kilku do kilkudziesięciu złotych.

Potrzebujesz pomocy przy sprzedaży mieszkania? Skontaktuj się z rep-local:

• tel. +48 465 321 879
• e-mail: kontakt@realestate.com
• adres: Warszawa, Wiejska 2/3