Sprzedaż nieruchomości a pandemia

Sprzedaż nieruchomości a pandemia – Myślisz o sprzedaży nieruchomości w czasie pandemii? Sprawdź, w jaki sposób sytuacja związana z koronawirusem oddziałała na rynek nieruchomości.

Spojrzenie ekspertów na sprzedaż nieruchomości w czasie pandemii

Po wiosennym zamrożeniu gospodarki rynek wtórny mieszkań nie wrócił do stanu sprzed pandemii – głównie dlatego, że zmieniła się dynamika wzrostu cen. Obecna sytuacja również odbiega od normalności, lecz jej rzetelna ocena wymaga uwzględnienia wielu czynników. Mogłoby się wydawać, że wpływ kolejnych lockdownów na sprzedaż nieruchomości da się ocenić w krótkim czasie, jednak to mylne wrażenie. Gdyby tak było, media już dawno informowałyby o masowych bankructwach agencji nieruchomości, a tymczasem branża radzi sobie całkiem dobrze. Można mówić o podwyższonym poziomie niepewności, ale z pewnością nie takim, z jakim borykają się studia tatuażu, siłownie czy firmy organizujące wydarzenia. To prawda, że mamy do czynienia ze zmienną i nieprzewidywalną sytuacją – ale każdy ekspert potwierdzi, że rynek zawsze wiąże się z pewnym stopniem niepewności. Przyjrzyjmy się zatem wskaźnikom zmian na rynku nieruchomości w ostatnich miesiącach – to jedyny sposób, by uzyskać wiarygodny obraz sprzedaży nieruchomości w okresie pandemii.

Agencje nieruchomości oceniają sytuację na podstawie własnych danych o transakcjach. Część informacji pochodzi z okresu najostrzejszych ograniczeń pandemicznych. Liczba zawartych transakcji sprzedaży była wówczas o 53% mniejsza niż w analogicznym okresie roku wcześniejszego, a rynek najmu odnotował spadek szacowany na 34%. W lipcu, po poluzowaniu większości restrykcji, liczba transakcji była już tylko o 30% niższa niż rok wcześniej, a w sierpniu powróciła do poziomu analogicznego okresu sprzed roku. Przy drugiej fali koronawirusa wskaźnik ten nie jest może spektakularny, lecz wart odnotowania. Na co jeszcze trzeba zwrócić uwagę? Na kolejny istotny czynnik:

Pandemia zahamowała wzrost cen

Jeszcze w połowie 2019 roku średnie ceny w Warszawie oscylowały wokół 10 tys. zł/mkw., a na początku 2020 roku zaczęły gwałtownie rosnąć, niemal dochodząc do poziomu 12 tys. zł. Potem nastąpił lockdown, a wraz z nim półtoraprocentowy spadek. Wbrew katastroficznym prognozom większość analityków zakładała, że ceny spadną najwyżej o kilka procent – i tak się stało. Aktualnie średnia cena za metr kwadratowy nadal przekracza 11 tys. zł.

Wbrew oczekiwaniom średnia cena transakcyjna nie uległa zmianie w okresie pandemii i w miesiącach marzec–maj wyniosła ok. 9,9 tys. zł. Znaczącą rolę analitycy przypisują tu czynnikowi psychologicznemu – właściciele nieruchomości (pomijając przypadki, gdy nagła potrzeba wymuszała sprzedaż) woleli poczekać z transakcją niż godzić się na niższą cenę.

Brak obniżek cen ofertowych to trend dotyczący nie tylko wielkich metropolii, ale także mniejszych miast – wyjątkiem jest województwo lubuskie ze spadkiem nieprzekraczającym 0,2%. Z kolei w Katowicach i Lublinie cena ofertowa wzrosła o 2%. Z takiej analizy cen wynikałoby, że pomimo pandemii i lockdownu III kwartał był dla rynku całkiem udany – nie jest to jednak w pełni prawdziwe. Z pozytywnym obrazem kłóci się spory spadek wartości udzielanych kredytów mieszkaniowych. Według Biura Informacji Kredytowej wartość kredytów zmniejszyła się o 23% w porównaniu do stanu sprzed roku. Nie wynika to jednak z mniejszego zainteresowania klientów (inaczej dane dotyczące sprzedaży nieruchomości byłyby zupełnie inne), lecz jest efektem zaostrzenia polityki kredytowej przez banki.

Mimo drugiej fali pandemii…

…właściciele nieruchomości w dalszym ciągu będą wstrzymywać się ze sprzedażą, licząc na wzrost cen i powrót popytu. Razem z nimi czekają agencje obrotu nieruchomościami, które po zebraniu pełnych danych rozpoczną tworzenie nowych strategii i budżetów na kolejny rok. Dopiero te decyzje przyczynią się do zmian na rynku – zarówno popytowych, jak i podażowych. Według agencyjnych analityków przynajmniej do lutego na rynku wtórnym nie powinno dojść do istotnych wahań. Mogłoby to być podsumowanie, lecz bieżąca sytuacja generuje nieprzewidziane zmiany w większości sektorów gospodarki. Przedsiębiorcy znają już specyfikę pandemicznych obostrzeń, wiedzą na co liczyć ze strony państwa i jak wygląda odmrażanie gospodarki. Starając się działać z wyprzedzeniem, również wpływają na sytuację rynkową. Wzrost i utrzymanie cen na rynku wtórnym wynikają z dotychczasowej dostępności kredytów hipotecznych oraz rosnącej inflacji. Dodając do tego niskie stopy zwrotu, które nie sprzyjają budowaniu oszczędności, łatwiej zrozumieć, dlaczego wielu inwestorów stawia na nieruchomości. To powinno utrzymać ceny mieszkań na względnie stabilnym poziomie.

Jak to wygląda w kontekście pandemii?

Jednym z sektorów najsilniej dotkniętych przez koronawirusa jest branża turystyczna. Ogromne straty generuje zastój w prywatnym najmie krótkoterminowym – większość lokali stoi pustych, a osoby utrzymujące się z wynajmu desperacko szukają alternatyw. Kto nie zbudował sobie zabezpieczenia finansowego, rozważa nawet sprzedaż nieruchomości, nieraz poniżej średniej rynkowej, z powodu trudnej sytuacji osobistej i potrzeby szybkiego pozyskania środków. Tym samym podaż na rynku wtórnym rośnie. Przejście na wynajem długoterminowy nie zawsze jest opcją – z powodu pandemii zyskuje na popularności praca zdalna, a duże firmy tną koszty, redukując powierzchnie biurowe nawet o połowę i przekierowując środki na organizację pracy zdalnej pracowników. Ponieważ gospodarka to system naczyń połączonych, takie działania będą miały konsekwencje. Jakie? Najprawdopodobniej czeka nas wzrost cen nieruchomości w mniejszych miejscowościach, przy jednoczesnym spadku wartości mieszkań w dużych miastach. Te okoliczności zostaną przez część analityków zinterpretowane jako przejaw inflacji i ograniczenia możliwości korzystnego lokowania oszczędności.

Rynek nieruchomości a rynek produktów finansowych

Według danych Biura Informacji Kredytowej w maju bieżącego roku wnioski o kredyt hipoteczny złożyło 28,6 tys. klientów – o 29% mniej niż w analogicznym okresie roku ubiegłego. To efekt zabezpieczeń wdrożonych przez banki w ramach ochrony przed niewypłacalnością klientów. Pandemia w ocenie finansistów to spowolnienie gospodarcze, powszechne redukcje wynagrodzeń i zwiększone ryzyko utraty pracy w większości branż. Pomimo niskich stóp procentowych i niskich kosztów kredytów, osoby planujące pożyczkę bankową muszą liczyć się ze sporymi utrudnieniami. Jakimi?

Zdolność kredytowa jest obecnie określana precyzyjniej i na wyższym niż dotychczas poziomie. Praktycznie zniknęły szanse na kredyt dla osób zatrudnionych na umowach cywilnoprawnych, podobnie jak dla przedsiębiorców prowadzących działalność od krótkiego czasu. Przy rozpatrywaniu wniosków kredytowych istotna stała się też branża, w której działa wnioskodawca. Osoby pracujące w sektorach najsilniej dotkniętych pandemią również napotykają trudności w uzyskaniu kredytu hipotecznego – chodzi głównie o turystykę, gastronomię i branżę rozrywkową. To jednak nie koniec – podwyższono wymagany wkład własny. Dotychczas wynosił on 10%, a obecnie większość banków wymaga co najmniej 20%, a niekiedy 30%. Wzrosły też marże bankowe. Jak widać, pozytywna odpowiedź banku jest teraz znacznie trudniejsza do uzyskania niż na początku roku, z drugiej jednak strony po drugiej fali pandemii ograniczenia w dostępie do produktów finansowych mogą być jeszcze większe – być może właśnie teraz jest ostatni moment, by zainwestować w nieruchomości. Poza tym, że w niepewnych czasach nieruchomości stanowią atrakcyjną lokatę kapitału, pojawiają się też

Nieoczekiwane zjawiska

Jednym z nich jest specyficzne zdywersyfikowanie popytu wywołane pandemią. Według danych biur obrotu nieruchomościami od początku stanu zagrożenia epidemiologicznego wśród nabywców i najemców wzrosło zainteresowanie mieszkaniami blisko terenów zielonych, domami z ogródkiem, lokalami z dużymi balkonami i tarasami. Statystyki ruchu internetowego potwierdzają również wzrost wyszukiwań ofert działek rekreacyjnych i ogródków działkowych. Dane z maja pokazują, że trend się utrzymuje – z powodu obostrzeń coraz więcej osób poszukuje lokali o większej powierzchni oraz domów i lokalizacji zapewniających możliwość przebywania na świeżym powietrzu. Szczegóły: od początku kwietnia do 5 maja zainteresowanie mieszkaniami z balkonem wzrosło w porównaniu z marcem o 19%, mieszkaniami z ogrodem o 60%, a z tarasem o 63%. Jeśli chodzi o metraż, większość wyszukiwań jako minimalny metraż wskazuje 60 mkw., podczas gdy na początku roku było to 40 mkw. Tendencja poszukiwania większej przestrzeni dotyczy również domów – najbardziej poszukiwane są te o powierzchni ponad 100 mkw. Trzeba jednak pamiętać, że od szukania nieruchomości do jej zakupu daleka droga, niemniej trend w zainteresowaniach warto uwzględniać, planując sprzedaż mieszkań z komornikiem w czasie pandemii. Dlaczego? Jeśli tendencja się utrzyma, to w obrocie nieruchomościami

Zmniejszy się znaczenie inwestycji deweloperskich…

…a te są realizowane na pełnych obrotach mimo pandemii. Co prawda z powodu restrykcji i mniejszej dostępności urzędów spodziewano się kłopotów z wydawaniem pozwoleń na budowę czy decyzji o oddaniu do użytkowania, ale w marcu bieżącego roku deweloperzy otrzymali o 23,5% więcej pozwoleń na budowę w porównaniu z analogicznym okresem roku ubiegłego. Wzrosła też liczba mieszkań oddanych do użytku – o 17%. A jak w przypadku deweloperów prezentuje się sprzedaż zadłużonych nieruchomości w czasie pandemii? Przede wszystkim w proces sprzedaży wdrożono nowoczesne technologie – obsługa rynku nieruchomości odbywa się za pomocą wideorozmów, wirtualnych wizyt w lokalach na sprzedaż, a także zdalnego podpisywania umów. Choć część kancelarii notarialnych nie pracuje w normalnym trybie, większość deweloperów współpracuje ze sprawdzonymi kancelariami i pomaga klientom w dopełnieniu formalności. Co jeszcze warto wziąć pod uwagę, analizując trendy na rynku nieruchomości? Zdecydowanie

Nowe stawki podatku od nieruchomości

Podatek od nieruchomości zostanie podniesiony w przyszłym roku. Na początku epidemii koronawirusa istniała możliwość odroczenia jego płatności, teraz jednak stawki mają wzrosnąć. W pewnym sensie to naturalne – pandemia spowalnia rynek, zmniejszone obroty i dochody firm obniżają wpływy podatkowe do budżetu państwa. Wyjątkiem jest podatek od nieruchomości, należny niezależnie od zamknięcia obiektów i lokali. Skąd bierze się stawka podatku od nieruchomości? Ustala się ją na podstawie wskaźników wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w dwóch pierwszych kwartałach danego roku. Cena zależy także od stanu nieruchomości, a może ją poprawić odpowiedni remont. Według danych administracji państwowej, w pierwszym półroczu 2020 r. wskaźnik ten określono na 3,9% i o tyle podniesiono maksymalne stawki. Stawki maksymalne ustala Ministerstwo Finansów, natomiast ich konkretną wartość regulują poszczególne gminy. Eksperci rynku nieruchomości wiedzą, że podatek bywa zróżnicowany w różnych częściach kraju, jednak nigdzie nie przekracza stawki maksymalnej określonej przez ministerstwo. Szczegółowe stawki maksymalne podatku od nieruchomości w roku 2021 wynoszą:

• budynki mieszkalne – 0,85 zł za 1 mkw.
• budynki związane z prowadzeniem działalności gospodarczej – 24,84 zł za 1 mkw.
• budynki zajęte na działalność w zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym – 11,62 zł za 1 mkw.
• budynki, w których prowadzi się działalność związaną ze świadczeniami zdrowotnymi – 5,06 zł za 1 mkw.
• budynki pozostałe – 8,37 zł za 1 mkw.
• budowle – 2% wartości
• grunty związane z prowadzeniem działalności – 0,99 zł za 1 mkw.
• grunty pod wodami stojącymi lub płynącymi – 4,99 zł za 1 ha
• grunty pozostałe – 0,52 zł za 1 mkw.
• obszary niezabudowane objęte planem rewitalizacji, dla których plan zagospodarowania przewiduje zabudowę mieszkaniową, usługową albo mieszaną – 3,28 zł za 1 mkw.

Znając powyższe parametry rynku nieruchomości, ekspert zapytany o to, jak wygląda sprzedaż mieszkań z lokatorem w dobie pandemii, odpowie następująco:

Na zrównoważonym rynku większość nieruchomości ma zbliżone ceny, a jedynie niewielka część jest znacząco tańsza lub droższa. Do niedawna trudno było trafić na okazję, natomiast łatwo było sprzedać po rynkowej cenie lub wyżej. Jeśli równowaga rynkowa zostanie zaburzona (co według powyższych analiz nie powinno nastąpić), łatwiej będzie kupić tanio, a trudniej sprzedać drogo. Ponieważ z każdej sytuacji jest wyjście, nawet jeśli nie uda się nabyć nieruchomości okazyjnie tanio dla szybkiego zysku (co zdarza się rzadko), można rozważyć długoterminowy zakup pod wynajem lub zamianę. Kolejna ważna kwestia – rynek nieruchomości na każdą recesję gospodarczą reaguje ze znacznym opóźnieniem. Dzieje się tak, ponieważ głównymi składowymi cen nieruchomości są cechy odporne na szybkie zmiany: powierzchnia, stan prawny, typ budownictwa i lokalizacja. Nieco mniejszy wpływ mają czynniki psychologiczne, takie jak indywidualne odczucia, nastroje społeczne i gotowość klienta do dodatkowej dopłaty za spełnienie indywidualnych kryteriów. Wiedząc, że na rynek nieruchomości wpływa wiele czynników dających praktycznie nieograniczone możliwości rozwoju sytuacji, do prognozowania najbardziej prawdopodobnego scenariusza bierze się pod uwagę stopę inflacji, nastroje rynkowe i wskaźnik bezrobocia. Nastroje można odczytać ze statystyk sprzedażowych, wskaźnik bezrobocia odzwierciedlają decyzje banków (zaostrzenie kryteriów, podwyższenie wkładu własnego), a stopa inflacji reguluje rynek towarów i usług, na podstawie którego ustalane są stawki podatkowe. Osoba nieobeznana z rynkiem mogłaby stwierdzić, że pogorszenie tych parametrów przy drugiej fali pandemii zmniejszy zainteresowanie inwestycjami w nieruchomości. Należy jednak pamiętać, że podstawową preferencją każdego klienta jest poczucie bezpieczeństwa, co oznacza, że obroty w nieruchomościach nie spadną – zmieni się jedynie motywacja, z nadziei na zysk na chęć zabezpieczenia się przed stratami.

Opinie klientów, którym rep-local pomógł spieniężyć nieruchomość podczas pandemii

Polecam. Firma jest solidna, a obsługa na najwyższym poziomie. Podczas konsultacji telefonicznej dowiedziałem się więcej niż po spotkaniu osobistym w innych firmach. Zaproponowano mi skup mojego zadłużonego mieszkania i pomoc w załatwieniu formalności. Wszystko udało się załatwić w dwa dni. Pozbyłem się długu, co było moim priorytetem, a u notariusza otrzymałem znaczną sumę pieniędzy.

Oskar H.

Polecamy! Otrzymaliśmy profesjonalną pomoc, dzięki której przestaliśmy bać się odbierać telefon od nieznanych numerów. Dzięki wsparciu sprzedaliśmy zadłużone mieszkanie, spłaciliśmy długi, a za zaoszczędzone pieniądze zamieszkaliśmy na wsi. Dziękujemy!

Julian W.

Dzięki doświadczonemu zespołowi rep-local sprzedałam swoje zalane mieszkanie z dużą korzyścią finansową. W ciągu kilku dni załatwiono za mnie wszystkie formalności. Mój jedyny udział w całej papierologii to wizyta u notariusza. Później mogłam już cieszyć się z zarobionych środków i rozwiązanego problemu. Dziękuję za szybką wycenę i pomoc formalną.

Kontakt z rep-local: tel. +48 465 321 879, email: kontakt@realestate.com, adres: Warszawa, Wiejska 2/3.