Rynek nieruchomości w 2023 roku -- czy ceny mogą spaść?

Rok 2022 okazał się niezwykle wymagający dla rynku nieruchomości -- zarówno wtórnego, jak i pierwotnego. Osoby sprzedające domy i mieszkania napotykały poważne trudności, potęgowane przez ograniczony dostęp do kredytów. Czy rok 2023 przyniesie poprawę sytuacji?

Rynek nieruchomości -- sytuacja w pierwszym kwartale 2023

Poprzedni rok nie sprzyjał ani kupującym, ani sprzedającym. Głównym problemem było wysokie oprocentowanie kredytów, które doprowadziło do spadku zainteresowania zakupem nieruchomości i zwiększenia popularności najmu. Ponieważ niewielu nabywców stać było na zakup za gotówkę, a większość transakcji finansowana była kredytem, niekorzystna sytuacja na rynku kredytowym przełożyła się na wyraźny spadek podaży.

Początek 2023 roku również nie napawał optymizmem, lecz pojawiła się iskierka nadziei w postaci programu Bezpieczny Kredyt 2%. Wielu potencjalnych kupujących, którzy wstrzymali się z zakupem w pierwszym kwartale, liczyło na obniżone oprocentowanie i poprawę zdolności kredytowej. Również sprzedający postanowili przeczekać trudniejszy okres, nie obniżając cen i licząc na to, że nowy program ożywi rynek.

Zapaść na rynku kredytowym

W 2020 roku, gdy wybuchła pandemia koronawirusa i rząd wprowadził obostrzenia, zainteresowanie domami i działkami gwałtownie wzrosło. Ludzie pragnęli własnego terenu zielonego i poczucia swobody, której wówczas bardzo brakowało. Po zniesieniu restrykcji rynek się ustabilizował, a popyt na mieszkania ponownie wzrósł. Szczególnie aktywne były podmioty specjalizujące się w skupie nieruchomości obciążonych kredytem.

Rok 2022 przyniósł poważny kryzys na rynku kredytowym. Narodowy Bank Polski systematycznie podnosił stopy procentowe i zaostrzał warunki udzielania kredytów. Spowodowało to wyraźny zastój w obrocie nieruchomościami. Biuro Informacji Kredytowej informowało, że popyt na kredyty mieszkaniowe spadł o blisko 70%, a sprzedaż kredytów hipotecznych zmniejszyła się o niemal 75%.

Zniechęceni zostali nie tylko potencjalni kupcy, ale też inwestorzy, którzy wycofywali się ze swoich planów. Na pogorszenie sytuacji złożyło się wiele czynników:

• Rosnąca inflacja
• Ograniczony dostęp do finansowania
• Coraz wyższe oprocentowanie kredytów
• Drożejące materiały budowlane
• Wzrost kosztów robocizny
• Rosnące wydatki na ogrzewanie
• Wyższe rachunki za energię elektryczną

Spadek zainteresowania zakupem nieruchomości wynikał z rosnących kosztów, jednak wielu sprzedających liczyło na poprawę sytuacji po wdrożeniu programu Bezpieczny Kredyt 2%. Najbardziej aktywnymi uczestnikami rynku pozostawali inwestorzy nabywający mieszkania do remontu lub inne problematyczne nieruchomości.

Jakie czynniki kształtują rynek nieruchomości?

Osoby planujące zakup nieruchomości, liczące na spadki cen, powinny rozważyć kilka istotnych zmiennych wpływających na rynek:

Lokalizacja

Odnotowujemy najniższy od kilkudziesięciu lat odpływ mieszkańców z miast. Coraz więcej kupujących decyduje się na przedmieścia lub tereny wiejskie, co przekłada się na spadek zainteresowania lokalami w centrach dużych aglomeracji. Niezależnie od tego, czy nieruchomość nabywamy na własny użytek, czy pod wynajem, zakup w niekorzystnej lokalizacji może okazać się nieopłacalny. Warto rozważyć inwestycję w rejony o rosnącym napływie ludności. Osoby chcące sprzedać nieruchomość w mniej atrakcyjnej lokalizacji mogą skorzystać z usług rep-local -- firmy skupującej nieruchomości na terenie całego kraju.

Popyt

To jeden z kluczowych czynników rynkowych. Składają się na niego dostępność kredytów, wysokość oprocentowania oraz ceny mieszkań. Zasada jest prosta -- wyższy popyt oznacza wyższe ceny. Zakup w okresie gwałtownego wzrostu popytu może nie być najkorzystniejszy. Warto jednak pamiętać, że wiele inwestycji budowlanych jest w toku, więc kupno mieszkania w drugiej połowie 2023 roku może być atrakcyjniejsze niż za kilka lat.

Podaż

Podaż na rynku nieruchomości, jeszcze kilka lat temu stosunkowo niska, systematycznie rośnie -- zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. Z roku na rok przybywa ofert sprzedaży mieszkań, domów i działek.

Warunki kredytowe

Od 2022 roku Narodowy Bank Polski systematycznie podnosił stopy procentowe, co drastycznie utrudniało uzyskanie kredytu. Program Bezpieczny Kredyt 2% miał stanowić odpowiedź na ten problem, stwarzając perspektywę obniżonego oprocentowania i zachęcając do zakupu nieruchomości.

Podatek od nieruchomości

Nie należy zapominać o obciążeniach podatkowych, które mogą skutecznie zniechęcić kupujących i inwestorów. Podatki od nieruchomości podnoszą koszty jej utrzymania i powinny być uwzględniane w kalkulacji opłacalności zakupu.

Zmiany w przepisach budowlanych

Osoby zainteresowane kupnem działki pod budowę muszą brać pod uwagę systematyczny wzrost cen materiałów budowlanych i robocizny. Pojawiają się również nowe regulacje dotyczące standardów jakości budynków.

Bezpieczny Kredyt 2% -- co warto wiedzieć

Program ten był skierowany przede wszystkim do młodych osób planujących zakup pierwszego mieszkania. Mogły z niego skorzystać małżeństwa, osoby samotne oraz pary w konkubinacie posiadające co najmniej jedno dziecko. Kredyt przeznaczony był na zakup nieruchomości lub budowę domu.

Warunki programu:

• Wnioskodawca nie mógł ukończyć 45. roku życia
• Nie mógł posiadać prawa własności do innej nieruchomości
• Musiał wykazać zdolność kredytową
• Nie mogło mu przysługiwać spółdzielcze prawo do lokalu

Maksymalna kwota kredytu wynosiła 500 tys. zł dla jednej osoby i 600 tys. zł dla dwóch osób. Oprocentowanie ustalono na 2% plus marża i prowizja banku. Wymagany był wkład własny nieprzekraczający 200 tys. zł.

Czy rynek mieszkaniowy stanie się bardziej przystępny?

Potencjalni nabywcy oczekiwali, że druga połowa 2023 roku przyniesie przełom. Eksperci nie mogli jednak zagwarantować spadku cen. Ze względu na wysokie ceny mieszkań rosnącą popularnością cieszył się wynajem.

Czy warto było kupić mieszkanie w 2023 roku? Jednoznaczna odpowiedź nie istnieje -- powinna to być indywidualna decyzja oparta na analizie własnej sytuacji finansowej, warunków rynkowych i dostępnych instrumentów kredytowych. Kluczowe, by nie poddawać się panice i nie czekać bez końca na idealne warunki, których nikt nie jest w stanie przewidzieć.

Szukasz pomocy w sprzedaży lub zakupie nieruchomości? Skontaktuj się z rep-local:

• tel. +48 465 321 879
• email: kontakt@realestate.com
• adres: Warszawa, Wiejska 2/3