Prognozy dla rynku nieruchomości na rok 2025

Artykuł zaktualizowano: 05.12.2025

Początek każdego roku to czas prognoz i spekulacji na temat tego, co czeka poszczególne sektory gospodarki. Branża nieruchomości nie jest wyjątkiem. Jakie czynniki będą kształtować ceny w nadchodzących miesiącach? Czy planowane zmiany legislacyjne wpłyną na dostępność mieszkań? Jak sytuacja na rynku gruntów budowlanych przełoży się na koszty zakupu lokalu?

Opinie ekspertów bywają rozbieżne, ponieważ każdy z nich uwzględnia inne zmienne. Przyjrzyjmy się więc wspólnie perspektywom rynku nieruchomości na 2025 rok -- oto najważniejsze przesłanki, które mogą pomóc przewidzieć kierunek zmian.

• Jakie dotacje będą dostępne w 2025 roku?
• Tajemniczy projekt rządowy
• Nowy program czy powtórka z jesieni 2024?
• Rzeczywiste konsekwencje programu "Bezpieczny kredyt 2 procent"
• Rynek pierwotny w 2025 roku
• Perspektywa nabywcy na rynku pierwotnym
• Obrót gruntami po nowelizacji przepisów
• Ostatni moment dla właścicieli gruntów
• Planowane zmiany legislacyjne na 2025 rok
• Wpływ nowego programu na rynek
• Perspektywa demograficzna
• Podsumowanie prognoz

Chcesz szybko sprzedać nieruchomość? Skontaktuj się z nami -- nasz ekspert wyceni ją w ciągu 24 godzin.

tel. +48 465 321 879 | email: kontakt@realestate.com

Jakie dotacje mogą pojawić się w 2025 roku?

Co może się zmienić na rynku nieruchomości w 2025 roku? Analizując branżowe doniesienia, łatwo zauważyć, że duża część spekulacji koncentruje się wokół informacji płynących z kręgów ministerialnych. Szczególnie istotna okazała się wypowiedź Ministra Rozwoju i Technologii Krzysztofa Paszyka, udostępniona na początku stycznia przez Polską Agencję Prasową i podchwycona przez liczne media.

Chodziło o nowy projekt mający wesprzeć sektor mieszkaniowy. Minister zasugerował, że prace nad kompleksowym rozwiązaniem znajdują się na ostatnim etapie. Z jednej strony w koalicji rządzącej rysuje się zgoda co do limitów cenowych mieszkań, z drugiej -- powraca koncepcja dopłat do kredytów hipotecznych.

Wszystko wskazuje na to, że pomysł dotacji nie został porzucony, a jedynie wyciszony z uwagi na kontrowersje, jakie budził w branżowych środowiskach. Czy słowa ministra rzeczywiście zapowiadają konkretne działania?

Tajemniczy projekt rządowy

Warto odnotować, że minister nie przedstawił żadnych szczegółów. Stwierdził jedynie, że projekt będzie można omówić dopiero po jego ukończeniu, a wcześniejsze ujawnianie detali mogłoby wywołać zbędne emocje. Część ekspertów uznała tę wypowiedź za typowy zabieg polityczny. Dlaczego?

Prawie dokładnie rok wcześniej, na początku stycznia 2024 roku, na stronach Ministerstwa Rozwoju i Technologii pojawiła się niemal identyczna zapowiedź -- ówczesny podsekretarz stanu Krzysztof Hetman informował o kończących się pracach nad nowym programem mieszkaniowym, następcą "Bezpiecznego kredytu 2 procent".

Hetman zapowiadał wówczas szerokie konsultacje z bankami, organizacjami konsumenckimi i przedsiębiorcami. Program miał wystartować w drugiej połowie 2024 roku, a wiarygodności miało dodać zabezpieczenie odpowiednich funduszy. Jak wiadomo, nic z tych planów nie zostało zrealizowane.

Nowy program czy powtórka z wcześniejszych zapowiedzi?

Pomimo medialnego szumu, najnowsze deklaracje ministra nie są tak naprawdę niczym nowym. Krzysztof Paszyk już pod koniec października 2024 roku zapowiadał szczegółową prezentację nowego rozwiązania na pierwszy tydzień listopada, która jednak nie doszła do skutku. Czy zatem teraz powinniśmy oczekiwać prezentacji w pierwszym kwartale 2025 i wdrożenia projektu?

Istotną kontrę stanowi opinia Minister Funduszy i Polityki Regionalnej Katarzyny Pełczyńskiej-Nałęcz. Według niej dopłaty do kredytów nie rozwiązują problemu, a wręcz go pogłębiają -- każda dotacja zaburza mechanizmy rynkowe i prowadzi do skokowego wzrostu cen. Sprzedający wiedzą bowiem, że potencjalni nabywcy dysponują większymi środkami niż dotychczas. Dobitnie pokazał to program "Bezpieczny kredyt 2 procent".

Ekspert radzi

Do rządowych zapowiedzi pozbawionych konkretnych dat i budżetu warto podchodzić z rezerwą. Dotychczasowe doświadczenia -- choćby program BK2% -- pokazują, że interwencje w postaci dopłat prowadzą do gwałtownego wzrostu cen, pogarszając długoterminową dostępność mieszkań.

Kamila Kasperkowiak, ekspert ds. nieruchomości

Realne skutki programu "Bezpieczny kredyt 2 procent"

W uproszczeniu program ten wpompował na rynek dodatkowe środki w formie dotowanego kredytu. Choć na pierwszy rzut oka wielu nabywców mogło na nim zyskać, jest to złudne wrażenie. Mimo niższych rat przy obniżonym oprocentowaniu, łączny koszt zakupu okazywał się wyższy niż przed wprowadzeniem programu. Bilans transakcji dla kupujących pozostał w zasadzie bez zmian, natomiast rynek mieszkaniowy stracił stabilność -- ceny wzrosły w błyskawicznym tempie. Te doświadczenia powinny skłaniać do ostrożności wobec wszelkich zapowiedzi rządowych interwencji.

Sprawdź także: Czy można eksmitować emeryta?

Perspektywy rynku pierwotnego w 2025 roku

Wypowiedzi polityków to nie jedyna podstawa prognoz na nadchodzący rok. Część analiz opiera się na bieżącej kondycji rynku i dotychczasowych doświadczeniach. Na progu 2025 roku wielu ekspertów mówi o stagnacji.

W minionym roku deweloperzy rozpoczęli rekordową liczbę inwestycji -- być może jednym z impulsów była wspomniana wcześniej zapowiedź Krzysztofa Hetmana dotycząca nowego programu, który ostatecznie nie powstał. Obecnie większość deweloperów nie spodziewa się żadnych nowych dotacji i odnotowuje spadek liczby inwestorów.

Nabywcy mieszkań z rynku pierwotnego nie czekają na rządową pomoc i korzystają z dostępnych instrumentów finansowych oferowanych przez banki. Jest to możliwe dzięki relatywnie stabilnym cenom deweloperskim. Oczywiście w skali kraju występują odstępstwa od średniej -- w jednych miastach ceny nieznacznie rosną, w innych minimalnie spadają -- nie są to jednak ani gwałtowne, ani znaczące zmiany.

Rynek pierwotny z perspektywy kupującego

Z punktu widzenia nabywców sytuacja prezentuje się korzystnie. Oferta deweloperów stopniowo się powiększa, co przekłada się również na wzrost liczby propozycji na rynku wtórnym. Choć ceny ofertowe jeszcze się nie zmieniły, większość specjalistów prognozuje ich obniżkę. Podstawą tego przewidywania jest rosnąca skłonność właścicieli do negocjacji cenowych. Świadomość rekordowej liczby nowych inwestycji deweloperskich oznacza większy wybór dla kupujących, a co za tym idzie -- silniejszą pozycję negocjacyjną. Rok 2025 może więc przynieść większą liczbę ofert przy jednoczesnej stabilizacji lub obniżce cen.

Obrót gruntami -- skutki nowelizacji przepisów

Omawiając prognozy na nadchodzący rok, nie sposób pominąć nowelizacji Ustawy o Planowaniu i Zagospodarowaniu Przestrzennym. Wprowadza ona obowiązek opracowania przez gminy ogólnych planów zagospodarowania. W praktyce oznacza to utrudnienie w uzyskiwaniu decyzji o warunkach zabudowy -- będą one wydawane wyłącznie dla terenów uwzględnionych w planie ogólnym i tylko wtedy, gdy wnioskowana zabudowa będzie z nim zgodna.

Do tej pory decyzje o warunkach zabudowy wydawano w dużej mierze uznaniowo. Nowelizacja ma zwiększyć kontrolę nad podażą terenów inwestycyjnych, ograniczyć rozproszenie budownictwa mieszkaniowego, zachęcić do wykorzystywania luk w istniejącej zabudowie oraz dostosować plany zagospodarowania do prognoz demograficznych i potrzeb mieszkaniowych.

Ważne

Nowe przepisy utrudniające uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ) wchodzą w życie 1 stycznia 2026 roku. Właściciele gruntów powinni złożyć wniosek o WZ na dotychczasowych zasadach najpóźniej do końca 2025 roku. Przesunięcie tego terminu jest mało prawdopodobne ze względu na finansowanie unijne.

Podobny artykuł: Sprzedaż mieszkania w kamienicy -- czy na pewno się opłaci

Ostatni moment dla właścicieli gruntów

Od 1 stycznia 2026 roku część terenów utraci możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Ponieważ koncepcja obowiązkowych planów ogólnych jest współfinansowana ze środków UE, opóźnienie ich wdrożenia jest mało realistyczne -- Unia mogłaby zażądać zwrotu funduszy.

Właściciele gruntów i działek, zwłaszcza planujący ich sprzedaż, powinni jak najszybciej wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy na obecnych zasadach. Nadchodzący rok to najprawdopodobniej ostatnia szansa na dopełnienie tej formalności. Jednocześnie warto zwrócić uwagę na projekt nowej ustawy, która ma ułatwić dostęp do gruntów pod budownictwo mieszkaniowe.

Planowane ułatwienia legislacyjne na 2025 rok

Aby wspierać rozwój budownictwa mieszkaniowego, planuje się kilka istotnych zmian w przepisach:

| Planowane ułatwienie | Cel i spodziewany efekt |
| --- | --- |
| Zniesienie ograniczeń w obrocie gruntami rolnymi w granicach miast | Zwiększenie podaży terenów budowlanych, co może wpłynąć na obniżenie cen gruntów |
| Tymczasowe moratorium na opłatę planistyczną | Ułatwienie dla inwestorów -- planowane na 2 lata |
| Przywrócenie użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe | Łatwiejszy dostęp do terenów pod zabudowę (powrót do rozwiązań sprzed 2019 r.) |
| Usprawnienie procedur ZPI (Zintegrowany Plan Inwestycyjny) | Przyspieszenie realizacji dużych projektów deweloperskich |

Jak planowane zmiany wpłyną na rynek?

Opisywane reformy mogą doprowadzić do zwiększenia podaży terenów pod zabudowę, co z kolei powinno przełożyć się na spadek cen gruntów, a w dalszej perspektywie -- na korzystniejsze ceny mieszkań dla kupujących. Eksperci oceniają prawdopodobieństwo realizacji tych zmian jako wysokie, ponieważ mają one merytoryczne uzasadnienie i nie budzą oporu społecznego ani branżowego. Pod warunkiem oczywiście, że rynek nie zostanie zaburzony przez program dotacji.

Czytaj też: Model mieszkania bezczynszowego -- wady, zalety, opcje inwestycyjne

Czynnik demograficzny w prognozach na 2025 rok

Eksperci ministerialni analizują rynek w perspektywie dłuższej niż jeden rok. Uwzględniają spadającą liczbę urodzeń i jej wpływ na popyt na nieruchomości w perspektywie jednej lub dwóch dekad. Z każdym rokiem na rynek wchodzą coraz mniej liczne roczniki. Jednocześnie maleje liczba inwestorów w przedziale wiekowym 30--40 lat -- grupie wykazującej największe zainteresowanie nieruchomościami mieszkaniowymi, użytkowymi i inwestycyjnymi.

Trend ten będzie się pogłębiał, wpływając na kondycję rynku. Warto również uwzględnić stabilizację procesów migracyjnych. Liczba obywateli Ukrainy, którzy w pierwszych miesiącach wojny masowo wynajmowali i kupowali nieruchomości w Polsce, wyraźnie spadła i prognozuje się dalsze zmniejszanie tego popytu. Jeśli chodzi o migrantów z Azji i Ameryki Południowej -- choć ich napływ rośnie, interesują się oni rynkiem najmu jedynie okresowo i nie wykazują tendencji do stałego osiedlania się w Polsce.

Ciekawostka

Rynkiem nieruchomości interesują się coraz mniej liczne roczniki, a liczba inwestorów w kluczowej grupie wiekowej 30--40 lat systematycznie maleje. Stabilizacja procesów migracyjnych (spadek napływu Ukraińców, tymczasowy charakter migracji z Azji i Ameryki Południowej) dodatkowo zmniejsza potencjalny popyt na zakup i wynajem nieruchomości.

Podsumowanie prognoz na rok 2025

Formułując prognozy na 2025 rok, należy przede wszystkim uwzględnić solidną kondycję rynku pierwotnego, w tym rekordową liczbę inwestycji deweloperskich rozpoczętych w minionym roku. Istotna jest też słabnąca presja cenowa na rynku wtórnym, co może zwiastować wzrost podaży. Popyt na obu rynkach stopniowo maleje pod wpływem zmian demograficznych.

Z kręgów rządowych napływają sygnały o nowym programie dopłat do kredytów mieszkaniowych, jednak eksperci zwracają uwagę, że mogą to być jedynie zabiegi polityczne -- niemal identyczne zapowiedzi padały już wcześniej. Planowane są natomiast konkretne zmiany legislacyjne znoszące bariery w rozwoju budownictwa mieszkaniowego, równoważące skutki nowelizacji Ustawy o Planowaniu i Zagospodarowaniu Przestrzennym. Warto też pamiętać, że stopy procentowe pozostają wysokie, co ogranicza popyt kredytowy, szczególnie w połączeniu z wysokimi cenami mieszkań i utrzymującą się inflacją.

FAQ: Prognozy na 2025 rok

Czy w 2025 roku powrócą rządowe dopłaty do kredytów?

Minister Rozwoju zapowiedział nowy, całościowy projekt wsparcia mieszkalnictwa. Część ekspertów interpretuje to jako powrót do koncepcji dopłat do kredytów hipotecznych, choć konkretne szczegóły nie zostały ujawnione.

Jakie rozwiązania mają złagodzić skutki nowelizacji prawa gruntowego?

Planowane są m.in. zniesienie ograniczeń w obrocie gruntami rolnymi na terenach miejskich oraz tymczasowe moratorium na opłatę planistyczną.

Czy ceny na rynku pierwotnym wzrosną w 2025 roku?

Ceny deweloperskie są obecnie oceniane jako stabilne. Rekordowa liczba inwestycji rozpoczętych w 2024 roku przy jednoczesnym spadku liczby inwestorów może prowadzić do stagnacji cenowej.

Jak kształtuje się prognoza dla rynku wtórnego?

Przewidywany jest spadek cen ofertowych, wynikający z rosnącej liczby ofert deweloperskich i większej gotowości właścicieli do negocjacji.

Czy demografia wpłynie na rynek nieruchomości w 2025 roku?

Tak -- popyt systematycznie maleje z powodu malejącej liczby urodzeń (mniej liczne roczniki wchodzące na rynek) oraz zahamowania trendów migracyjnych.

Potrzebujesz wyceny nieruchomości? Skontaktuj się z rep-local:

• tel. +48 465 321 879
• email: kontakt@realestate.com
• adres: Warszawa, Wiejska 2/3