Mieszkanie spółdzielcze własnościowe - czym różni się od mieszkania własnościowego?

Obrót mieszkaniami spółdzielczymi to powszechna praktyka na polskim rynku nieruchomości. Nie każdy jednak rozumie, na czym polega różnica między mieszkaniem spółdzielczym a spółdzielczym własnościowym. Z jakimi trudnościami wiąże się taka transakcja i jak odpowiednio się do niej przygotować?

Kto jest właścicielem mieszkania spółdzielczego własnościowego?

Wielu posiadaczy mieszkań własnościowych nie zdaje sobie sprawy, że nie są jedynymi osobami dysponującymi prawami do swojego lokalu. Skąd to wynika? W przypadku mieszkania spółdzielczego własnościowego obowiązują tak zwane ograniczenia własnościowe. Historycznie spółdzielnie miały za zadanie zaspokajać potrzeby mieszkaniowe społeczeństwa, dlatego lokale były nabywane bez zakładania ksiąg wieczystych. Konsekwencja jest taka, że planując sprzedaż takiego mieszkania, możemy natrafić na niespodziewane przeszkody. Nie oznacza to jednak, że transakcja jest niemożliwa - wymaga jedynie dopełnienia dodatkowych formalności. Warto wiedzieć, że wciąż wiele nieruchomości w Polsce nie posiada założonej księgi wieczystej.

Oprócz braku księgi wieczystej i faktu, że nie jesteśmy jedynymi dysponentami lokalu, istnieje jeszcze kwestia gruntu. Okazuje się bowiem, że spółdzielnia posiada udziały w gruncie, na którym stoi budynek. Przy sprzedaży lub kupnie mieszkania spółdzielczego własnościowego trzeba mieć na uwadze, że pomimo zmiany właściciela lokalu, spółdzielnia zachowuje swoje udziały w nieruchomości.

Gdy natomiast posiadamy mieszkanie spółdzielcze (bez przymiotnika "własnościowe"), sytuacja komplikuje się jeszcze bardziej, ponieważ grunt pod budynkiem należy najczęściej do Skarbu Państwa. Sprzedaż takiego lokalu jest wciąż możliwa, ale brak możliwości założenia księgi wieczystej może skutecznie zniechęcać potencjalnych kupujących.

Jak sprzedać mieszkanie spółdzielcze?

Forma prawna mieszkania spółdzielczego jest specyficznie polska - nie występuje w żadnym innym kraju. Dawniej zdobycie własnego lokum było bardzo trudne, dlatego system spółdzielczości wyszedł naprzeciw zapotrzebowaniu mieszkańców. Mimo że formalnie mamy w swoim posiadaniu mieszkanie własnościowe, przy jego zbywaniu mogą pojawić się nieoczekiwane komplikacje.

Jak przygotować się do sprzedaży nieruchomości spółdzielczej?

Zanim przystąpimy do sprzedaży, musimy zgromadzić komplet dokumentów, które należy również przedstawić kupującemu. Powinny one obejmować nie tylko informacje o stanie prawnym nieruchomości, ale również zaświadczenie o wysokości ewentualnego zadłużenia (lub jego braku), a także dane o ewentualnych udziałach w nieruchomości. Przyszli nabywcy często pytają o księgę wieczystą, dlatego warto tę kwestię wyjaśnić zawczasu, a w razie potrzeby - podjąć kroki w celu jej założenia.

Jako właściciel mieszkania spółdzielczego własnościowego nie masz obowiązku informowania spółdzielni o zamiarze sprzedaży. Niezależnie od tego, czy spółdzielnia posiada udziały w gruncie, prawnym właścicielem lokalu pozostajesz wyłącznie Ty. Po sfinalizowaniu transakcji konieczne jest natomiast dostarczenie spółdzielni aktu notarialnego, aby mogła nawiązać współpracę z nowym nabywcą.

Potrzebujesz wsparcia przy sprzedaży? Skontaktuj się z rep-local: tel. +48 465 321 879, e-mail: kontakt@realestate.com, adres: Warszawa, Wiejska 2/3

Sprzedaż mieszkania własnościowego spółdzielczego - gdzie tkwią trudności?

Aby transakcja przebiegła zgodnie z prawem i sprawnie, warto wcześniej poznać potencjalne przeszkody, które mogą pojawić się na drodze do podpisania aktu notarialnego.

Największy problem dotyczy nabywców planujących zakup na kredyt hipoteczny. Dlaczego? Bank przed udzieleniem kredytu wymaga przedstawienia księgi wieczystej. Nie oznacza to jednak konieczności rezygnacji z transakcji - istnieje możliwość okazania zaświadczenia ze spółdzielni potwierdzającego, że założenie księgi jest możliwe. Sprzedaż mieszkania spółdzielczego własnościowego w takiej sytuacji dojdzie do skutku, choć wiąże się z koniecznością dopełnienia dodatkowych formalności.

Samo założenie księgi wieczystej to stosunkowo prosta procedura. Bank może nałożyć na nabywcę tak zwaną opłatę pomostową, która daje czas na założenie księgi i wpisanie do niej nowego właściciela, czyli kredytobiorcy.

Księga wieczysta zachowuje taką samą ważność niezależnie od tego, czy zakłada ją dotychczasowy właściciel, czy nowy nabywca. Decyzja w tej kwestii należy zatem do obu stron transakcji. Sprzedaż mieszkania spółdzielczego własnościowego nie jest zatem skomplikowana, pod warunkiem założenia księgi wieczystej i skompletowania wymaganych dokumentów.

Odmienna sytuacja zachodzi, gdy jesteśmy właścicielami mieszkania spółdzielczego bez księgi wieczystej, a kupujący chce sfinansować zakup kredytem. Biorąc pod uwagę, że grunt pod budynkiem nie należy do spółdzielni, lecz do Skarbu Państwa, bank zazwyczaj nie wyda pozytywnej decyzji kredytowej. Oznacza to, że założenie księgi wieczystej jest w takim przypadku niemożliwe. Transakcja może się jednak odbyć, jeśli nabywca dysponuje pełną kwotą w gotówce.