Czy można kupić grunt rolny z licytacji komorniczej, nie będąc rolnikiem?

Planując nabycie gruntu rolnego na licytacji komorniczej bez statusu rolnika, wiele osób zastanawia się, czy będzie zobowiązana do prowadzenia działalności rolniczej przez 5 lat. Do 2019 roku, przed nowelizacją ustawy podpisaną przez Prezydenta, taki wymóg rzeczywiście obowiązywał. Zmiana przepisów otworzyła jednak drzwi osobom niezwiązanym z działalnością rolniczą. Sprawdźmy, co warto wiedzieć przed podjęciem decyzji.

Dla osoby zadłużonej: Czy można ochronić spadek przed zajęciem komorniczym?

Nieruchomość rolna – czy zawsze nią jest?

Warto pamiętać, że nie każdy grunt położony na terenach rolnych musi mieć status nieruchomości rolnej. Dlatego przed zakupem działki należy dokładnie zweryfikować jej przeznaczenie. Właściwym źródłem informacji jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), który dostępny jest w urzędzie gminy.

Może się zdarzyć, że interesująca nas działka rolna jest wyłączona z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co oznacza jej przeznaczenie wyłącznie do użytku rolnego. Z kolei nieruchomością o charakterze nierolnym jest taka, którą – zgodnie z MPZP – można przeznaczyć na różne cele inwestycyjne, w tym budowlane.

Każdy potencjalny nabywca powinien też wiedzieć, że wyróżnia się 6 podstawowych rodzajów działek gruntowych:

• Leśna
• Budowlana
• Rekreacyjna
• Inwestycyjna
• Siedliskowa
• Rolna

Możliwości zakupu gruntu rolnego z licytacji komorniczej przez osobę niebędącą rolnikiem

Od kilku lat działki rolne postrzegane są jako interesująca okazja inwestycyjna. Zasadą jest, że działkę rolną może nabyć wyłącznie rolnik, jednak nowelizacja ustawy wprowadza pewne wyjątki, które umożliwiają zakup osobom niezwiązanym z rolnictwem. Jako nierolnicy możemy zatem:

• kupić działkę rolną o powierzchni poniżej 0,3 ha,
• kupić działkę rolną do 1 ha – wymagana jest jednak zgoda Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR), który dysponuje prawem pierwokupu,
• nabyć działkę rolną od bliskiej osoby,
• kupić działkę rolną powyżej 1 ha – konieczne jest uzyskanie zgody KOWR.

W temacie: Koszty komornicze w pigułce

Jakie wymogi obowiązywały przy zakupie gruntu rolnego z licytacji komorniczej przed nowelizacją?

Przed zmianą przepisów grunt rolny – również nabyty z licytacji komorniczej – mogła kupić wyłącznie osoba posiadająca status rolnika. Co więcej, musiała ona prowadzić działalność rolniczą przez co najmniej 5 lat, a także zamieszkiwać na danym terenie przez ten sam okres.

Grunt rolny mógł ponadto nabyć: jednostka samorządu terytorialnego, park narodowy, kościelna osoba prawna, wybrane spółki państwowe oraz osoby bliskie zbywcy. Jak widać, zakup gruntu rolnego był obarczony wieloma ograniczeniami, co przekładało się na liczne nieudane licytacje komornicze.

Zmiana zasad zakupu gruntu rolnego z licytacji komorniczej

W 2019 roku Prezydent znowelizował przepisy dotyczące nabywania gruntów rolnych, co znacząco rozszerzyło krąg potencjalnych nabywców. Przede wszystkim grunty rolne może teraz kupić każdy – bez konieczności posiadania statusu rolnika. Ponadto, jeśli licytacja komornicza gruntu nie przyniosła oczekiwanych efektów, wierzyciel może przejąć grunt. Zmiana jest dla niego korzystna, ponieważ on również nie musi spełniać żadnych dodatkowych wymogów ani posiadać statusu rolnika.

Zakup gruntu rolnego z licytacji komorniczej a prawo nabycia przez KOWR

KOWR, czyli Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, to agencja wykonawcza powołana do wdrażania instrumentów wsparcia polityki rolnej oraz rozwoju obszarów wiejskich.

Przy licytacji komorniczej gruntu rolnego trzeba mieć świadomość, że obowiązujące przepisy często przyznają KOWR prawo jego nabycia. W takiej sytuacji zarówno sąd, jak i komornik zobowiązani są poinformować Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa o tym, że dana nieruchomość rolna jest wystawiona na sprzedaż. KOWR ma 30 dni od otrzymania tej informacji na skorzystanie z prawa nabycia. Podsumowując: chcąc kupić grunt rolny z licytacji komorniczej o powierzchni powyżej 1 ha, konieczne jest uzyskanie zgody KOWR, który zazwyczaj korzysta z pierwszeństwa zakupu. Jeśli instytucja nie będzie zainteresowana nabyciem, obie strony zawierają umowę przeniesienia własności, na mocy której nabywca staje się nowym właścicielem.

Warto wiedzieć przy kupnie nieruchomości z licytacji komorniczej: Stan prawny nieruchomości – czym jest?

Czy grunty rolne to dobra inwestycja?

Nowelizacja ustawy umożliwia zakup działki rolnej z licytacji komorniczej również osobom nieposiadającym statusu rolnika. Określa ona dopuszczalne powierzchnie gruntów, natomiast nie wprowadza żadnego limitu co do liczby takich działek – co otwiera możliwości zarówno deweloperom, jak i inwestorom. Jest jednak jeden istotny haczyk: grunt rolny nabyty przez osobę niebędącą rolnikiem nie może zostać odsprzedany przez okres 5 lat. To ograniczenie wyklucza możliwość szybkiego zarobku. Dla długoterminowych inwestorów nie stanowi ono jednak przeszkody. Należy pamiętać, że w każdym przypadku wymagana jest zgoda KOWR, który dysponuje prawem pierwokupu.

Grunt rolny z licytacji komorniczej – podsumowanie

Dzięki nowelizacji ustawy o gruntach rolnych osoba niebędąca rolnikiem może nabyć działkę rolną z licytacji komorniczej – nawet o powierzchni przekraczającej 1 ha. Warunkiem jest jednak uzyskanie zgody KOWR, który posiada prawo pierwokupu. Co więcej, inwestując w działkę rolną, trzeba liczyć się z tym, że przez 5 lat nie będzie można jej odsprzedać. To istotne ograniczenie, które należy wziąć pod uwagę zwłaszcza wtedy, gdy planuje się współpracę ze skupem nieruchomości.